Chacun de nous, en réfléchissant à l’immobilier, cherche à plus ou moins long terme à devenir rentier immobilier. (temps de lecture : environ 7 mn)
On va donc voir dans cet article :
- quels critères financiers permettent de devenir rentier avec l’immobilier,
- pourquoi ce n’est pas aussi simple qu’on voudrait le croire,
- le mythe de l’emprunt illimité avec un petit salaire.
Devenir rentier immobilier
Vous cherchez à investir dans l’immobilier, et comme de nombreux futurs investisseurs, vous espérez pouvoir tirer rapidement une rente de votre immobilier, un revenu supplémentaire, ou même, remplacer un revenu, pour changer de vie, ou de mode de vie.
Alors, évidemment, tout ça, c’est très beau sur le papier. Et on a tous envie d’entendre des vérités très douces à l’oreille. Mais sont-elles fiables ?
Alors, facile de devenir rentier immobilier ?
Et si devenir rentier n’était pas aussi facile qu’on veut le croire, ou qu’on le dit ?
Les solutions miracles pour vous transformer en rentiers, si elles ne sont pas trompeuses, sont donc parfois un peu hasardeuses.
- Découpe sans accord de la copropriété, et sans autorisation de la mairie.
- Colocations avec des recettes mensuelles sur une surface réduite, et on oublie que le “filon” va bientôt exploser en plein vol.
- Meublé de saison en ignorant le RSI, les réformes en cours, et même les contraintes réglementaires.
- Fiscalité parfaite, que peu connaîtraient, mais grâce à laquelle vous passeriez de 0 revenu à rentier !
- sans oublier bien sûr, l’immobilier de défiscalisation, type EHPAD, où on vous fait parfois une démonstration en doublant le loyer qui sert à la fois à payer le crédit, et à compléter vos revenus. Et cela, dès le premier mois… C’est en effet du déjà vu !
Etc…
Devenir rentier immobilier : le rêve serait donc à portée de main
Alors, que les choses soient claires, des solutions existent pour créer des revenus complémentaires. Mais de là à penser qu’en achetant 2 ou 3 appartements, vous allez devenir rentier, il y a un pas que je ne franchirai pas.
Et c’est pareil pour le meublé de saison. En effet, on parle toujours de chiffre d’affaires, mais pas de ce qui reste, une fois qu’on a déduit les charges qui résultent de ce mode de location. Ce calcul n’est pas fait, et pourtant, il est essentiel.
Mais souvent, quand on vante une solution, pour vous la vendre, ou vous faire adhérer à la théorie proposée, on mettra alors toujours devant vous les avantages de la solution. Et, bien entendu, en omettant soigneusement les inconvénients, et surtout, en restant très vague sur les choses essentielles : les chiffres !
Devenir rentier immobilier : Cas d’école. Regardons donc les chiffres !
Alors, on sort les calculatrices pour vérifier si on peut devenir rentier immobilier !
- Achat immeuble : 200.000 €
- Rentabilité 10 %.
- Taxe foncière 1.800 €.
Calcul de la trésorerie en location nue ❗❗
Dans ce mode de location, la liste des charges d’exploitation est en effet plus faible. Mais on va la faire pour comprendre les grandes lignes de l’investissement en chiffres.
Les Recettes : 20.000 € / an = 1.666 € / mois (10 % de 200.000 €)
Les Charges :
- Crédit 25 ans, sans apport : 975 €. Il faut financer l’achat et les frais de notaire. Le fameux 110 % ! (oui, le rêve est toujours sans apport 😉 ).
- Taxe foncière : 150 € (1.800 € / 12)
- Assurance PNO : 30 € / mois (350 € / an)
- Femme de ménage : 120 € / mois (une heure = 30 € / semaine, et environ 1.500 € / an).
- On est gentil : gestion directe (donc, pas de 7 % de gestion = 1.400 €). On n’a ainsi pas prévu d’assurance loyers impayés (3 % = 600 €), ni de vacance locative (0.5 mois mini = 800 €). Et pas de dégradation, ou de petites réparations !
Le solde de trésorerie avec financement sur 25 ans :
1.666 – 975 – 150 – 30 – 120 = 391 €. Ca, c’est la trésorerie mensuelle, si tout va bien.
On a donc un peu moins de 4.800 € de trésorerie / an, sur 20.000 € de loyers encaissés. Mais si on incrémente les frais de gestion, et un peu de vacance, on arrive à 2.000 € / an !! Et c’est un peu court pour devenir rentier immobilier 😉
Je passe les détails sur la fiscalité, mais ce n’est pas l’objet de l’article. Car on a un résultat fiscal, mais la fiscalité est la SCI à l’IS. Donc, le bien s’amortit. Et, globalement, pas d’impôts sur les premières années, compte tenu des amortissements. Mais, si on était à l’IR, il faudrait payer probablement, au minimum environ 4 à 5.000 € d’impôts et CSG-CRDS au début de cet investissement immobilier.
Et maintenant, si on finance sur 20 ans, toujours sans apport :
La mensualité du crédit passe à 1 140 € et le solde de trésorerie générée tombe alors à 191 € / mois.
C’est-à-dire 2 300 € de trésorerie / an, et pour 20 000 € de loyers encaissés.
Alors, Allons un petit peu plus loin : va-t-on devenir rentier avec ces chiffres ?
Combien vous faudra-t-il d’immeubles à 200 000 € pour devenir rentier immobilier ?
Financement 110 %, sur 25 ans : avec 4 800 € de tréso positive par immeuble (hors fiscalité, je le rappelle) :
- 5 immeubles = 24 000 € (et 1 Million d’achats) + 75 000 € de frais de notaire !!
- 10 immeubles = 48 000 € (et 2 Millions d’achats) + 150 000 € de frais de notaire !!
Financement 110 %, sur 20 ans : avec 2 300 € de tréso positive par immeuble (et toujours hors fiscalité) :
- 5 immeubles = 11 500 € (1 Million d’achats) + 750 000 € de frais de notaire !!
- 10 immeubles = 23 000 € (2 Millions d’achats) + 150 000 € de frais de notaire !!
Les banques prêtent-elles ainsi sans limites ?
Peut-on en effet imaginer qu’avec de tels chiffres, une banque puisse vous prêter ? Et cela, qu’elle soit unique prêteur ou que vous en ayez contacté plusieurs ?
Imaginons ainsi que votre salaire soit de 2.000 € mensuels :
La banque vous prêterait donc ainsi, sans sourciller 3 à 6 fois votre salaire annuel pour des frais de notaire qu’elle ne reverra jamais ?
Elle vous prêterait aussi 40 ou 80 ans de revenus, alors que vous ne dégagerez aucune ressource supplémentaire de vos investissements pendant toute la phase de financement ! Et d’ailleurs, vos relevés de compte le montreront rapidement, de plus, une fois que la fiscalité sera passée par là, les chiffres seront encore moins beaux.
Vous pourrez toujours dire : “Mais je veux devenir rentier immobilier”. Cependant, c’est court comme argument !
Et pour finir sur cette question : Combien d’investisseurs connaissez-vous qui, sans tricher, avec un salaire “normal” (pas une entreprise qui génère 100 ou 200000 € de revenus) peuvent acheter 10, 15 ou 20 immeubles ?
Je ne conclurai pas sans dire que des choses sont possibles, car je le vois tous les jours avec mes clients, et je l’ai aussi fait personnellement. Mais devenir rentier immobilier en 3 ans, ou 18 mois, avec 2 ou 3 appartements, ou un immeuble, qu’on ait choisi la meilleure niche fiscale ou non, ce n’est pas vrai !
En revanche, investir sainement, en prévoyant bien les diverses possibilités, en anticipant les charges, la fiscalité, et en montant un projet intelligemment, c’est tout à fait possible. Et parfois, on pourra générer un complément de revenu, mais pas n’importe comment.
Conclusion :
Le but de cet article est d’attirer votre attention sur les chiffres, et d’avoir au moins un ordre d’idée des ordres de grandeur. Car, savoir qu’avec un rendement à 10 %, on ne devient pas rentier peut vous être utile. Mais rassurez-vous, avec un rendement à 12 %, ce sera également peu probable d’y arriver.
Alors, si votre projet est de devenir rentier immobilier, étudiez bien les chiffres rapidement, recettes – charges, sans en oublier !! Ce sera le résultat ①. Et ensuite, intéressez-vous à la fiscalité, car celle-ci, même si elle est meilleure que d’autres, ne va pas augmenter le résultat ① obtenu.
Enfin, pour conclure, si un mode de location semble plus rentable en chiffre d’affaires, pensez bien qu’il va générer des charges supérieures. Car rien n’est ni gratuit, ni magique !
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Bonjour, je n’ai pas réussi à trouver les prochaines dates et les tarifs pour les séminaires. Pouvez vous m’en informer. Cordialement.
Bonjour,
Voici les informations sur les prochaines dates :
Bonne journée.
Laurent
Très on article! Tout ce qui est dit est vrai! Pour répondre à la question de cet article (combien de personnes connaissez vous qui ont réussi à devenir rentier sans tricherie et sans apport,Ben moi 😊)
Bonjour, merci pour cet article de grande qualité comme toujours!
Bonne continuation
Bonjour,
Effectivement c’est très terre a terre, si il est encore possible d’être rentier en immobilier pouvez vous m’apporter une aide ou des conseils pour y parvenir car j’ai commencé et je suis confronté a cette dur réalité, la fiscalité de ce pays est navrante
Cordialement
Eric
Bonsoir Eric
Oui, c’est possible.
Je vous propose déjà de voir cet article qui présente les différentes solutions d’accompagnement, et je vous envoie un mail.
Bonne journée.
Laurent
investissement locatif intelligent
Bonjour Laurent,
Merci pour cet article de grande qualité !!
Enfin un discours sans langue de bois ni grosses lacunes dans les calculs.
Votre approche mérite d’être davantage connue.
Continuez à nous écrire des articles de ce genre ++
Salut Laurent !
Un article à contre courant comme tu sais si bien les faire !
Les gens veulent du rêve “Devenir Libre” “Devenir Rentier” mais la réalité comme tu le décrits c’est : des visites le soir, des travaux, des doutes, des problèmes de toilettes… pour au bout du chemin augmenter ces revenus, construire un patrimoine.
Merci de partager ta passion et ton savoir 🙂
Bonjour Simon.
Merci de ton message.
Bonne journée.
Laurent
investissement locatif intelligent