En location nue à l’impôt sur le revenu, il existe deux sortes de travaux : les travaux déductibles, et les travaux non déductibles. Un point s’impose…
Travaux déductibles
Dans cet article, nous allons donc passer en revue les différentes classes de travaux, en nous appuyant sur les références du fisc. En effet, lorsque l’on achète pour rénover, découper, agrandir, reconfigurer, transformer, il est important de savoir ce qu’on fait, et bien entendu, de comprendre qu’un détail peut faire qu’une dépense sera ou non déductible. Aussi, les informations de cet article concerneront la location nue à l’impôt sur le revenu. Donc, on parle de détention directe, ou de SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu).
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Evidemment, “travaux déductibles” signifie donc “déductibles fiscalement” . Et oui, au niveau de la trésorerie, il est certain qu’on va devoir les déduire. En effet, il faut payer les travaux, qu’ils soient déductibles fiscalement ou non 😉 . Et la question est bien là…
Travaux déductibles : pas de liste définitive de travaux !
La nature des travaux va permettre de savoir deux choses :
- Les travaux sont-ils déductibles ou non ?
- A qui revient la charge de ces travaux, et donc de la dépense correspondante.
La nature des travaux peut être d’entretien ou de réparation, d’amélioration, de (re)construction ou d’agrandissement. Et bien évidemment, selon leur nature, ils entreront en charges déductibles ou non.
Mais malheureusement, il n’existe pas de liste précise. En effet, les impôts ne donnent pas de liste exhaustive de travaux entrant dans une catégorie. C’est d’ailleurs la même chose pour toutes les catégories de travaux que nous allons explorer ici. La base est donc la jurisprudence pour les cas litigieux ou limite d’un côté ou de l’autre .
Ces travaux sont par nature à la charge du propriétaire, et permettent de conserver le bien en vue de le louer ou le remettre en location. En effet, “entretenir et réparer”, on fait difficilement plus clair comme définition.
DEFINITION
Les dépenses d’entretien ou de réparation sont toutes les dépenses destinées à “maintenir ou remettre l’immeuble en bon état pour en permettre un usage normal”.
Les travaux ne doivent pas “modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial de l’immeuble”.
DEFINITION
Les dépenses locatives de réparation et d’entretien (celles dont le locataire est responsable), ne sont en principe pas déductibles.
Toujours d’après le CGI, il existe cependant 3 exceptions qui rendront ces travaux déductibles. Ce sont les dépenses :
- occasionnées par la vétusté ou la force majeure,
- engagées en vue de faciliter la location,
- récupérables sur le locataire non récupérées.
Les dépenses locatives de réparation et d’entretien s’entendent de celles dont le locataire est tenu par application de l’article 1754 du code civil.
DEFINITION
Les dépenses d’amélioration ont pour objet “d’apporter à un local un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie. Les travaux ne doivent pas modifier la structure de l’immeuble”.
Ces dépenses sont toujours déductibles lorsqu’elles portent sur des locaux :
- à usage d’habitation.
- professionnels ou commerciaux, pour les seules dépenses d’amélioration destinées à faciliter l’accueil des personnes handicapées ou destinées à protéger les locaux de l’amiante.
- des propriétés rurales.
Exemples : remplacement d’un système de chauffage, rénovation intégrale d’une salle de bains (avec remplacement de la vieille douche par une belle douche à l’italienne), remplacement d’un coin cuisine par une cuisine intégrée sont ainsi des travaux d’amélioration. Bref, on remplace l’ancien par du neuf, en “améliorant” la prestation proposée au locataire, ce sont des travaux déductibles.
IMPORTANT :
Il n’existe cependant pas de liste limitative des dépenses de réparation ou d’entretien. Toutefois, le BOFiP dresse, à titre indicatif, une liste d’exemples notamment jurisprudentiels. Pour les exemples relatifs aux dépenses ne pouvant pas être considérées comme des dépenses d’amélioration (et donc, des travaux déductibles, voir tableau BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 120 et 150.
Les dépenses d’amélioration doivent être distinguées des dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (travaux augmentant le volume ou la surface des locaux), ces derniers n’étant pas déductibles.
ATTENTION
Les dépenses relatives aux travaux d’amélioration ayant ouvert droit au crédit d’impôt en faveur du développement durable ne sont pas déductibles. Il faut choisir entre le crédit d’impôt et la déduction des dépenses.
DEFINITION
“Les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement s’entendent notamment de celles qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants, des travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants”.
Ainsi, sont notamment considérés comme des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, les travaux :
- de démolition totale ou partielle d’un immeuble en vue de sa reconstruction.
- de reconstruction d’un immeuble démoli ou de modifications importantes apportées au gros-œuvre de locaux existants.
- d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction (reconstruction complète après démolition intérieure d’une unité d’habitation suivie de la création d’aménagements neufs…). Les travaux correspondant à une restructuration complète après démolition intérieure d’une unité d’habitation, suivie de la création d’aménagements neufs doivent être considérés comme des dépenses de construction, reconstruction et agrandissement.[…].
- qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.
- ayant pour objet l’aménagement à usage d’habitation de locaux préalablement affectés à un autre usage (cf. II-C § 90) ou qui constituaient des dépendances d’un local d’habitation sans être eux-mêmes habitables (combles, garages, remises, etc.).
Ces dépenses ne sont JAMAIS déductibles des revenus fonciers à l’Impôt sur le Revenu.
Certaines opérations peuvent entraîner la réalisation simultanée de travaux de natures différentes. Et là, ça se complique pour distinguer les travaux déductibles des travaux non déductibles.
“La détermination du caractère dissociable ou indissociable des travaux constitue une question de fait qu’il convient de résoudre par l’examen dans le détail des travaux effectués à l’aide de tous renseignements utiles (devis, mémoires et factures établis par les entrepreneurs, rapports d’architectes avant et après les travaux, etc.) et à la lumière des décisions de jurisprudence rendues en la matière.”
Bref, en effet, on ne sait rien d’autre que ce que nous dit la justice ! Et donc, on peut émettre des hypothèses sur la base de situations identiques ou que l’on estimera comparables.
Cas des dépenses dissociables : Travaux déductibles et non déductibles.
“Dans le cadre d’une opération comportant la réalisation simultanée de travaux de natures différentes mais dissociables, le caractère déductible des dépenses engagées s’apprécie indépendamment, catégorie par catégorie. La détermination du caractère dissociable ou non des travaux concernés constitue, en tout état de cause, une question de fait qui relève, sous le contrôle du juge de l’impôt, de l’examen circonstancié des situations particulières par l’administration. (RM LENOIR n° 56076, JO débats AN du 16 février 2010, p. 1661).
Lorsque sur un même immeuble sont simultanément entrepris des travaux qui ont le caractère de reconstruction ou d’agrandissement et des travaux qui ont pour objet d’entretenir, réparer ou améliorer le reste de l’immeuble, seules les dépenses afférentes à ces derniers sont déductibles, sous réserve qu’elles puissent être dissociées de celles qui se rapportent aux locaux créés par voie de reconstruction ou d’agrandissement (Conseil d’État, décision du 27 mars 1981, n° 23499 ; (RM Raison n° 65447, JO débats AN du 16 août 2005, p. 7850).”
Cas des dépenses indissociables : Travaux déductibles
Lorsque l’on réalise des travaux de natures différentes et qu’il n’est pas possible de dissocier chaque type, le caractère déductible des dépenses s’apprécie globalement. Et comme le fisc aime nous simplifier les choses, on va partir de contre-exemples…
“Ainsi, il est de jurisprudence constante que les travaux d’amélioration n’ouvrent pas droit à déduction, lorsqu’ils sont effectués, non en vue d’améliorer des locaux existants, mais à l’occasion de travaux de construction, reconstruction et agrandissement dont ils sont indissociables et auxquels ils doivent être assimilés (CE, arrêt du 18 novembre 1987 n° 66974, CE, arrêt du 7 décembre 1987 n° 70406 ; Cour administrative d’appel de Nancy du 9 juillet 1991 n° 89NC01105 ; Cour administrative d’appel de Lyon, du 6 mars 1991, n° 89LY00513 ; CE, arrêt du 10 juillet 1996 n° 137789).
De la même façon, qu’elles soient réalisées simultanément ou postérieurement à la construction ou à la reconstruction d’un immeuble, les dépenses d’équipement ne peuvent être admises en déduction lorsqu’il apparaît que ces dépenses font, en réalité, partie du coût de réalisation du nouvel immeuble. Tel est le cas, par exemple, de l’installation d’un ascenseur ou d’une chaudière de chauffage central intervenant peu de temps après l’achèvement de l’immeuble et son affectation à l’habitation.”
ATTENTION
L’administration dresse une liste d’exemples issus de la jurisprudence de dépenses réputées indissociables non admises en déduction.
Ainsi, typiquement, le fait d’aménager une salle de bains est une dépense constituant de travaux déductibles. Mais si on installe cette salle de bains dans une extension nouvellement créée, on n’estimera pas que les travaux sont indissociables.
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Principe général
Sur le plan juridique : l’usufruitier est tenu aux travaux d’entretien tandis que le nu-propriétaire est tenu d’effectuer les travaux de grosses réparations (gros mûrs, voûtes, poutres, toitures…). Code Civil – art. 605
Sur le plan fiscal : on ne retient pas la distinction juridique. Le principe est que la personne qui peut déduire les charges est celle qui les a supportées dans les conditions de droit commun.
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L’immeuble démembré est loué par l’usufruitier.
L’usufruitier qui dispose de revenus fonciers issus de l’immeuble démembré peut déduire les dépenses qu’il a effectivement supportées ainsi que les intérêts d’emprunt sur ses revenus fonciers selon le régime de droit commun.
Le nu-propriétaire (qui ne perçoit pas les loyers, il n’est que nu-propriétaire) peut déduire des dépenses effectivement supportées ainsi que les intérêts d’emprunt sur ses revenus fonciers. S’il ne dispose pas de revenus fonciers, un déficit foncier va être créé et celui-ci sera imputable sur ses éventuels revenus fonciers des 10 années suivantes dans les conditions de droit commun.
L’immeuble démembré n’est pas loué par l’usufruitier.
Pour l’usufruitier : l’immeuble n’étant pas productif de revenus fonciers, l’usufruitier ne peut alors déduire aucune dépense, même sur des revenus fonciers provenant d’autres biens.
Le nu-propriétaire : l’immeuble démembré n’étant pas productif de revenus fonciers, “les dépenses supportées par le nu-propriétaire ne sont donc pas admises en déduction des revenus fonciers lorsque l’usufruitier se réserve la jouissance du local.”
RM. Gilard, n° 65260, JOAN 16 août 2005, p. 7848
ATTENTION
Depuis 2017, le nu-propriétaire ne peut effectuer aucune déduction lorsque l’usufruitier se réserve la jouissance du bien.
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Bonjour savez vous si l’électricité/eau consommés pendant des travaux (pas de locataire) sont déductibles pour une SCI à l’IR ?
Merci
Bonjour,
Oui, ce sera bien une charge déductible au titre des dépenses effectuées dans le but de remettre en location.
Bonne journée.
Ce blog semble très complet et documenté merci
Peut on poser des questions?
Si on entreprend de gros travaux d amélioration
Faut il prendre tout en charges ou bien les amortir sur 3/5 ans ?
Bonjour Pierre,
Merci pour votre message.
La distinction travaux d’amélioration n’a d’intérêt qu’en nu à l’IR. Meublé au réel et SCI IS, on va amortir comptablement les travaux.
Répartir les travaux sur plusieurs années, ça, ça peut être intéressant, effectivement si ça ne décale pas trop la mise en location.
Bonne journée.
Laurent