Aujourd’hui, une seule question vous bloque. Allez-vous obtenir un financement ? Vous savez que vous voulez investir, et cette inconnue vous empêche de positionner votre niveau d’investissement.
Ici, on va comprendre ce qu’on vous dit en banque, comme on doit l’interpréter. Et bien sûr, utiliser ces connaissances pour obtenir ce que l’on veut.
Obtenir un financement.
C’est souvent cette première interrogation qui va vous guider dans vos recherches d’investissements immobiliers.
- Budget maximum envisager ?
- Type de projet (appartement, maison, immeuble) ?
- Durée de financement et quel apport prévoir ?
- Trésorerie restera-t-il après avoir pris en compte toutes les charges ?
On va donc voir en premier lieu comment décrypter et interpréter le discours du banquier. Et dans un second temps, comment comprendre les critères qu’il va analyser en étudiant notre dossier.
Obtenir un financement, oui, mais pour quel montant d’investissement ?
Financer 50.000 € ou 200.000 € ? ou plus encore …
Vous pensez peut-être que vous n’avez aucune chance de trouver un financement pour un projet plus grand !
Et si on se posait 2 minutes, pour regarder les choses calmement !
Un immeuble, une maison, un appartement, c’est évidemment différent, a priori. Mais vous pensez peut-être que votre projet n’est pas “dans les clous”. Je parle de ce que vous dirait le banquier. Alors, on va étudier ce qu’il vous dit, mais avant ça, on réfléchit.
A ce stade, surtout, ayez en tête que pour lui, celui qui devra vous financer, votre projet n’est qu’un prix, et des chiffres :
- des locataires,
- un risque de vacance, d’impayés,
- quelle cible au niveau des locataires.
Bref, un niveau de risque qu’il est censé étudier.
Le banquier va-t-il me suivre ? Vais-je obtenir un financement ?
Tous ces projets, dans certaines limites, pourront donc être proposés à votre banque. Et, évidemment, le projet comme le profil du porteur de projet seront déterminants dans l’obtention d’un accord.
“Je devrais pouvoir vous suivre jusqu’à 100.000 €”
Alors, surtout, ne vous fixez pas un objectif à 100.000 € parce que le banquier vous l’a dit, vous savez, celui qui vous suit (le conseiller clientèle, oui, celui qui vous a vendu le PEL, le livret A, ou l’assurance pour la voiture, parce qu’ils avaient une opération “en ce moment” absolument immanquable, ou la garantie accident, pour mettre votre famille à l’abri, au cas où,..). Et bien, celui-là, son avis, vous devez le mettre de côté… Eh, je suis très poli sur ce coup-là !
Reprenons ce qu’il vous a dit, ce banquier sur le fait d’obtenir un financement :
Donc, il a dit qu’il pourrait vous suivre jusqu’à 100.000 € ! Et cela peut vouloir dire deux choses :
➽ Il donne un ordre d’idée de montant sur lequel il serait susceptible de vous suivre. (éventuellement, peut-être, si son chef ou la direction régionale est d’accord).
➽ ou alors, il fait exactement l’inverse, il sait qu’avec ce montant, il peut vous suivre presque à coup sûr. Il aurait aussi pu vous dire 150.000. Mais il a préféré être prudent, ou vous conduire vers la prudence, il adore ça…
Mais alors, il m’a dit quoi, ce banquier : il finance ou pas ?
Préambule : le mythe des 70 % pour obtenir un financement.
Si ce ratio de 70 % ne sert à rien, quel est l’autre paramètre qui compte ?
Et bien, l’autre paramètre sera l’emprunteur lui-même.
Comment savoir si je vais obtenir un financement ?
Et les paramètres à étudier sont nombreux avant d’obtenir un financement.
En résumé, obtenir un financement repose sur les points suivants :
- le banquier vous donne un chiffre a priori, sans savoir ce qu’il pourra vous financer.
- un apport, et la durée de crédit pour diminuer la mensualité (+ le taux, mais dans des mesures moindres). Ce n’est donc pas magique, il n’y a que ces deux leviers. Et cette mensualité va être le paramètre qui permet a minima de revenir respecter ce ratio de 70 %. Evidemment, l’évolution des loyers sera aussi un paramètre, mais le banquier juge le présent, pas le futur.
- le ratio traite / loyer de 70 % est une règle, mais pas une certitude d’obtenir un financement, si on la respecte. (tout le monde financerait du locatif, sans aucune limite !). C’est juste un indice de probabilité de coller à ce que veut le banquier.
- votre taux d’endettement personnel peut aider ou nuire : si votre revenu permet de consommer votre capacité d’endettement personnel (vos 33 %) pour compenser le mauvais rendement de votre investissement, le banquier le fera très probablement. Ce qui montre que votre projet dépend évidemment de votre situation personnelle (revenu, taux d’endettement, épargne disponible, épargne régulière démontrée et reste à vivre si le 33 % est dépassé…)
- votre épargne (montant et flux vers des supports d’épargne, de préférence récurrente, chaque mois, par exemple) est un indice supplémentaire. L’investisseur vit-il en-dessous de ses moyens, bref, est-il un bon gestionnaire !
Et on va ensuite se demander quel type de projet on veut mener !
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Bonjour, je viens de me mettre à la retraite, penser vous qu’un banquier me suivra si je veux faire un autre investissement locatif ? J’ai 2 biens en location avec 7 locataires ?
Bonjour Serge,
Répondre précisément est difficile, mais la retraite ne veut pas dire fin des emprunts. La retraite a une énorme qualité pour une banque : la disparition du risque chômage.
L’inconvénient est en revanche l’âge qui va avec = durée de crédit plus courte. Le frein sera souvent la fin des garanties de l’assurance crédit de la banque, généralement 70 ou 75 ans. Pensez à proposer la délégation, dans ce cas, qui permet de s’assurer jusqu’à 90 ans dans certaines compagnies.
Les revenus évidemment seront regardés, comme l’endettement perso et sur le locatif, donc, oui, vous pourrez emprunter, mais sur moins longtemps, donc, des mensualités plus élevées pour un même montant emprunté sur 15 ou 20 ans au lieu de 25 ans, par exemple.
Bonne journée.
Laurent
Bonsoir.
C’est quoi le sujet? Obtenir son financement ?
C’est quoi les réponses…….