Un investissement locatif sans apport : Le rêve de tout investisseur immobilier (temps de lecture : 9mn)
Investissement locatif sans apport
Evidemment, chacun aimerait pouvoir le faire, et même en faire plusieurs de ces investissements !
Ce n’est pas facile, mais si le dossier est bon, le projet préparé, vos revenus suffisants, votre gestion efficace, votre crédibilité seront des atouts pour votre souhait d’investir sans apport.
Alors, comment faire cet investissement locatif sans apport ?
Voici un exemple de ce que j’ai pu faire en utilisant une méthode qui a donc fait ses preuves de nombreuses fois, avec mes clients :
- sélectionner un bien qui peut se financer,
- prévoir tout ce qu’il faut prévoir (recettes, charges),
- intégrer les paramètres, sans en oublier,
- s’assurer qu’on a parfaitement étudié le projet
- valider qu’on a anticipé les risques,
- montrer au banquier que notre investissement est réfléchi et parfaitement étudié,
- lui démontrer qu’il peut financer cet investissement.
Mon premier investissement locatif sans apport !
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Un immeuble (242.600 € de budget global).
- 4 studios : 18 + 18 + 26 + 26 m²
- 2 T1 : 31 + 32 m²
- Total : 1.500 € de loyers mensuels annoncés,
Pour mon premier investissement, j’ai donc utilisé mon simulateur d’investissement locatif. Et je dois dire que mon projet ne passait pas réellement (sur le papier).
Mais connaissant le marché sur la ville, j’ai estimé qu’on pouvait passer à 1.800 € rapidement avec des travaux de relookage (4 appartements étaient vides sur les 6). Je m’en suis également convaincu après visite. De plus, 6 locataires, ce sont des risques répartis.
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Dès le départ, j’ai aussi prévu 1 mois et demi de vacance locative : petite surface = gros turn-over à prévoir, et clientèle étudiante = vacance en juillet août (une année sur deux, pour des DUT). Finalement, j’ai en moyenne 68 loyers sur 72.
Investissement locatif sans apport : des loyers en évolution :
- 2006 – à l’achat : 1.500 € charges incluses,
- 2010 : 1.860 € hors charges,
- 2015 : 2.060 € hors charges.
… grâce aux travaux réalisés, et au positionnement.
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- Rendement locatif (Rentabilité locative) à 100 % : 10,60 %, (base 1.860 € / mois)
- Rendement financier : 9,22 %. calculé sur le coût d’achat (prix net vendeur + agence + notaire)
C’est d’ailleurs sur ce type de rendement qu’on va pouvoir envisager un investissement locatif sans apport, avec un financement sur 25 ans.
Investissement locatif sans apport : comprendre pour être sûr de bien faire
Investir dans le locatif : avec une analyse de projet rassurante et maîtrisée.
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J’étais sûr de mon projet. Après un premier avis positif d’une banque (qui s’est dédite quinze jours plus tard !), ma femme et moi avons signé le compromis. Moi, je tremblais un peu. l’investissement représentait quand même 1.600.000 Francs ! Le tremblement était un peu plus intense chez le Notaire !!
Pourquoi j’ai été si sûr de cet investissement ?
En fait, j’avais comptabilisé toutes les charges liées à un investissement : taxe foncière, PNO, vacance locative… Et avec tous ces chiffres parfaitement intégrés aux calculs, je savais que même avec seulement 10.5 mois de loyers, mon investissement s’autofinançait.
Bilan de cette première opération : un premier investissement locatif sans apport, suivi de 2 autres :
Et en tout, donc, 3 immeubles sans apport = 500.000 € d’achat. J’ai ainsi pu acheter 2 immeubles de plus (en 2007 et 2008), toujours sans apport, sur les 18 mois qui ont suivi. soit 12 appartements entre novembre 2006 et avril 2008, via 2 SCI (Sociétés Civiles Immobilières).
Comment j’ai fait ? J’ai utilisé une méthode d’analyse de projets précise avant d’investir. Et bien sûr, j’ai validé ces projets avec mon simulateur d’investissement locatif que j’ai créé pour mes investissements immobiliers locatifs.
Investissement locatif sans apport – Vendre le projet au banquier :
Pour cet achat immobilier sans apport, deux banques voulaient me suivre ainsi. Et la 3ème voulait un apport. Chacune a ses règles. On ne peut aller contre !
Mais il faut connaître les règles des banquiers, pour éviter de perdre du temps avec certaines pour lesquelles votre profil n’est pas recherché… D’ailleurs, l’aide d’un courtier peut se révéler précieuse, puisque leur métier consiste généralement à établir votre profil de clientèle, afin de vous envoyer vers la banque intéressée par ce profil.
Depuis, j’ai développé un outil de scoring bancaire, qui va analyser pour vous la qualité de votre projet, telle que le jugera le banquier. Voir le simulateur de scoring bancaire pour un investissement locatif sans apport
Bien entendu, pour vendre l’investissement au banquier, il y a une méthodologie…
- simplifier son travail, ce qui veut dire rendre le projet clair et simple à comprendre. Décrire, donner les principaux chiffres du projet est donc essentiel.
- lui montrer que le projet tient la route, et ça passe encore par la présentation claire des chiffres
- et bien sûr, démontrer que l’option de financement que l’on veut est la meilleure pour nous, on va donc montrer deux ou trois options qui étayent notre thèse.
- expliquer que l’on a prévu tous les risques, et qu’on est parti sur deux hypothèses afin d’être prudent, et de valider que même avec un scénario défavorable, le projet fonctionne.
- présenter un dossier clair pour lui, ET pour vous, exemple : le doc ci-après (téléchargement gratuit)
Télécharger le pdf
Investir dans l’immobilier locatif, évidemment, c’est un risque.
Faire un investissement locatif sans apport ? Pourquoi ?? Bien calculé, avec trop de prudence, plutôt que trop peu, cela peut devenir un formidable levier de développement patrimonial, dans un premier temps, puis des revenus issus de vos investissements locatifs, dans un second temps…
Et c’est bien pour cela qu’on va accepter ce risque. Alors évidemment, dès qu’on mène des projets, ou qu’on souhaite investir, et voir plus grand ou différemment, on prend des risques. Mais il faut :
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- tout d’abord confronter ce risque avec le risque de ne rien faire. (pour moi, le sujet était la retraite qui n’est donc pas un risque mais une certitude de pouvoir d’achat très réduit).
- puis évidemment, mesurer le risque pris, prendre en compte les points négatifs de l’investissement et les risques qui pèsent sur lui, et les prendre en compte dans le calcul (exemple : vacance, impayés…). A partir de là, on avance plus sereinement.
- Et, puisqu’on est en France, il faut prendre en compte la fiscalité (paramètre essentiel à notre réussite). C’est devenu mon métier depuis ce premier investissement, et les outils que j’ai développés ont toujours pris en compte ce paramètre, afin que le projet tienne la route pendant toute la durée de financement.
Acheter pour louer, l’investissement locatif sans apport :
Quoi qu’il en soit, c’est donc un vrai levier d’enrichissement. Les locataires paieront la quasi totalité voire la totalité du crédit, et donc de l’investissement immobilier réalisé. Et force est de constater qu’aucun système d’épargne ne peut offrir ce type d’enrichissement. Ainsi, on dit souvent que le locataire épargne pour vous, c’est presque ça !
Investir dans le locatif : Mais alors, pourquoi et comment j’y suis venu ?
Et oui, pourquoi j’ai investi dans le locatif ?
Ma retraite sera ridicule, donc, je dois me prendre en charge !
Tout d’abord, je l’ai dit plus haut, comme pas mal de Français, je suis plutôt inquiet pour ma retraite. Et je considère donc qu’il faut me prendre en charge, et ne pas attendre beaucoup des régimes obligatoires. J’ai donc réfléchi à l’immobilier, en n’y connaissant rien au départ. Je ne savais pas encore si on pouvait faire un investissement locatif sans apport.
- En premier lieu, il fallait faire des recherches (c’était avant Google). Le moteur de recherche, à l’époque, c’était Lycos !
- J’ai donc appelé les Centres des Impôts pour avoir des informations à la source.
- Ensuite, j’ai mis en place un premier simulateur pour calculer les mensualités de crédit, et qui intégrait la taxe foncière, la vacance locative…
- Enfin, j’ai dû ajouter des paramètres comme la fiscalité, la CSG-CRDS, d’après les réponses des Impôts.
Ensuite, comment j’ai investi concrètement, comment je suis passé à l’action ?
J’achète donc un immeuble de rapport à 210.000 € pour Zéro €, sans apport. Pourquoi pas ?
En fait, une fois les projets étudiés, mon déclencheur a été mon Simulateur d’achat. J’étais rassuré par les études rapides que j’obtenais à partir de quelques données. Avant même d’aller visiter, j’avais filtré et retenu les biens pour lesquels il me semblait possible d’investir sans apport. Tout se calcule automatiquement.
Donc, pas de coût en effort d’épargne, pas de recette. Et pour ce premier immeuble, ma conclusion a été : “J’achète donc un immeuble de rapport à 210.000 € pour Zéro €, sans apport. Pourquoi pas ?“
Mais, en contrepartie, il y a quand même du travail : gestion, travaux, recherche de locataires, préparation des baux, comptabilité, édition de quittances, états des lieux, il y a aussi des risques : impayés, dégradations… Mais est-ce que ça vaut le coup ? Mon avis : OUI.
J’ai ensuite créé un outil pour programmer les travaux en fonction de l’impact fiscal, calculer les impôts sur revenus fonciers.
Me concernant, j’ai alors prévu des travaux déductibles (financés par le solde positif mensuel et le différé de remboursement des 5 mois) afin d’éviter l’impôt et la CSG-CRDS.
Un investissement locatif sans apport était en effet possible jusqu’en 2006 ou 2008. Et il l’est toujours aujourd’hui, même si, compte tenu des deux grosses crises : subprimes et dettes souveraines, c’est plus difficile aujourd’hui que ça ne l’était il y a 10 ans.
Vidéos :
Analyse financière de mon premier investissement Immobilier sans apport (4 mn 30)
Tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer dans l’investissement locatif (10 mn)
Ce qu’il faut savoir avant d’aller visiter un appartement pour le louer (1 mn 30)
Les 5 erreurs à éviter pour réussir son investissement locatif (9 mn 30)
Bonjour,
Je souhaite me lancer dans l’immobilier. J’ai 50 000 euros d’epargne mais pas de boulot puis quand meme investir?
Bonjour Karine,
La difficulté sera d’obtenir un crédit sans revenus. Donc, la partie crédit ne portera que sur les revenus du projet. Il faudra qu’il laisse un salaire, une fois le crédit et les charges payées, ce qui donnerait un achat à 100.000 qui génère autour de 18 – 20 %. Peu crédible, ou alors en Location saisonnière, avec toutes les contraintes que ce mode de location génère.
Sans crédit, aucun problème, mais ce serait dommage d’investir 50.000 € sur un seul projet, et d’être coincée ensuite, car sans épargne, et un petit salaire (éventuel futur), les financements seront difficiles.
J’opterais plus pour reprise de travail, financement dans 6 mois ou un an d’un bien à 120 ou 150.000 qui génère 10 % de rendement, avec 15 ou 20.000 € d’apport, puis un autre du même style, en conservant mini 20.000 de cash.
Bonne journée
Laurent
investissement locatif intelligent
Bonjour,
Très intéressant. Je me documente pour (je l’espère) pouvoir me lancer dans les mois à venir.
Lors de la présentation du dossier (votre tableau) au banquier il ne faut pas faire mention de l’impôt et de la CSG qui découleront de ces revenus complémentaires ?
Merci par avance,
Bonsoir Thibault,
La présentation banque n’a pas besoin de parler de fiscalité. Lui la précompte en ne comptant que 70 % des loyers. Psychologiquement, ça reviendrait à la compter deux fois. On n’ajoute donc pas de charges pour voir le banquier et obtenir le financement. Mais évidemment, ça n’empêche pas de la compter pour nous, dans notre prévisionnel, surtout pas !!!
Bonne journée.
Laurent
investissement locatif intelligent
Bjr j ai 2x2bien, je voudrait r acheter, ma banque me dit que je doit donner un apport pour l achat, est se obligatoire ou non merci
Bonjour Cédric,
Votre banque veut un apport pour être plus solvable elle-même. Vous avez déjà des encours de crédit, et, à son goût, ça commence à être trop risqué. Elle veut donc améliorer la qualité globale de votre dossier pour elle.
Cette exigence d’apport n’a rien d’obligatoire. Elle peut différer d’une banque à l’autre, et même d’une agence à une autre dans la même enseigne.
Donc, si vous êtes en position de force, exigez. Si ce n’est pas le cas, essayez d’autres moyens de financer sans apport.
Bonne journée.
Laurent
investissement locatif intelligent
Excellent article et cela donne envie de se lancer ! merci.
bonjour
vos simulateurs sont très clair, comment peut-on les obtenir?
cordialement.
Bonjour,
Je réponds bien que vous ayez déjà la réponse.
Pour trouver les simulateurs d’investissement locatif, il suffit de suivre ce lien :
investissement locatif intelligent : les simulateurs
Laurent
investissement locatif intelligent
suivre ce lien :
https://www.investissement-locatif-intelligent.com/simulateurs/
Merci.
Laurent
investissement locatif intelligent