L’immobilier est dans le collimateur du gouvernement, ce n’est plus un scoop. Mais à quelles réformes s’attendre ? Un rapport donne des pistes : Cap 2022 : réformes immobilier …
Cap 2022 : Réformes sur l’immobilier
CAP 2022 et Politique fiscale : comment anticiper ?
Le rapport CAP 2022 vient en effet continuer d’alerter sur les mesures à venir en matière de fiscalité sur l’immobilier, mais ce n’est pas le seul domaine concerné par ce rapport. Nous allons cependant nous concentrer ici sur ce qui nous intéresse, nous, investisseurs.
CAP 2022 : de quoi s’agit-il ?
Comité d’Action Publique. CAP 2022 : l’objectif est clair : mettre en place les mesures d’ici 2022, pour préparer la prochaine mandature présidentielle avec un bilan sur des réformes accomplies, prévues, promises, espérées… et qui sait, revenir pour 5 ans de plus.
Qui siège dans ce Comité ?
44 “experts” d’horizons divers composent ce comité : économistes, dirigeants, et hauts fonctionnaires.
Quelle est la mission de ce Comité ?
Sa mission est de chercher des sources d’économies pour la France dont chacun sait qu’elle va très bien, n’a pas de dettes, que son budget est parfaitement maîtrisé, et donc, qu’elle n’a aucunement besoin de se réformer. (euh, je blague, là…)
Quel enjeu économique ?
30 Milliards d’économies annuelles pour l’état. Ca peut donc mériter quelque intérêt de la part du Gouvernement.
Voilà pour le cadre général.
Pourquoi ça ne va pas changer ?
Les plus optimistes diront qu’il s’agit d’un rapport supplémentaire, comme celui de 2015 qui prévoyait quelques mesures pour l’immobilier également.
Sur les niches fiscales de l’immobilier, effectivement, rien n’a été fait, mais il n’est pas un secret que de dire que la précédente présidence a réformé d’une manière très modérée (je suis politiquement correct, oui, ça m’arrive parfois…).
Bref, un rapport de plus et un beau gâchis financier? ce CAP 2022…
Pourquoi ça va changer ?
D’autres, optimistes eux aussi, mais différemment, estimeront que la France a besoin des économies générées par ces mesures : 30 Milliards par an. Il est donc fort probable qu’on les étudie de très près et qu’une grande partie soit mise en oeuvre.
Donc, je dirais ceci :
Il y a tout lieu de penser que ce n’est pas un énième rapport sans objectif.
Doit-on avoir peur, ou rester confiant ?
Si on est dans le premier camp des optimistes, on espère que tout sera rapidement enterré, et que les dispositifs envisagés n’ont aucun sens, ni économique, ni politique.
Et même que cela doit correspondre aux errements de cerveaux déconnectés de nos réalités d’investisseurs.
Bref, on ferme les yeux, et on attend que ça passe… ou pas !
L’autre option est d’ouvrir les oreilles et de comprendre ce dont il s’agit, d’appréhender les objectifs de la mission confiée au comité, qui ont conduit à la rédaction de ce rapport.
Et donc, comprendre pour mieux anticiper ce qui risque d’arriver avec ce rapport CAP 2022, c’est ce qu’on va faire ici.
CAP 2022 : des exemples, des chiffres ?
1 Milliard sur la fiscalité :
Les experts veulent simplifier « drastiquement le système de recouvrement » … « en réduisant le nombre de dispositifs et de structures qui en ont la charge »
En clair : réduire le nombre de niches fiscales, fusionner certains dispositifs, et en faire disparaître d’autres. L’humain qui traite les dossiers doit pouvoir être moins compétent (pour être payé moins, par exemple, moins formé. oui, en formation, il ne traite pas les dossiers), traiter plus vite : lecture simplifiée = productivité accrue.
Et oui, si vous devez choisir parmi 50 couleurs pour votre prochaine voiture, c’est souvent plus long que choisir entre 2 ou 3…
5 Milliards : fiscalité encore.
Modification des secteurs bénéficiant de la TVA réduite, des dispositifs en faveur de la transition énergétique, par exemple.
Transferts de compétences et leurs conséquences :
Là, le jeu de la patate chaude est en place. Exemple : l’école, la formation…
Si l’état transfère aux collectivités locales ses missions, il en transfère aussi la responsabilité de fonctionnement, donc, la gestion financière. Or, les choses se faisant rarement par magie, on va devoir créer des sources de revenus nouvelles.
Cela ne présente que des avantages :
1 : L’Etat est ravi, il n’a donc pas augmenté les impôts, et il pourra le dire au 20 h de TF1.
2 : L’Europe est rassurée, la France dépense moins, elle est bien gérée.
3 : euh, c’est tout…
Le revers de la médaille est pour les collectivités locales qui devront gérer le bébé, et la joie des contribuables qui verront leurs taxes locales exploser : taxe d’habitation (oh, pardon, elle a été supprimée par le Gouvernement…), taxe foncière, là, ça nous concerne un peu plus en tant que bailleurs…
Moi, gentil, toi méchant, c’est un jeu classique en politique !
Les petits bonus :
J’en ai déjà parlé maintes fois. Les dispositifs de contrôle des bailleurs sont une source potentielle de recettes et les collectivités en auront donc de plus en plus besoin.
Permis de louer.
Réglementation sur le meublé de tourisme, après Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Toulouse, et même de petites communes qui mettent progressivement en place des dispositifs, d’autres suivront très prochainement. C’est une question de délai, et pas “vont-ils le faire ?”.
Retour du plafonnement des loyers est en marche également, nouvelle source de risque d’amendes, et donc, de revenus.
L’état donne moins, les collectivités n’ont pas d’autres moyens que d’aller chercher l’argent ailleurs : taxes et amendes. C’est la seule voie en dehors de l’endettement supplémentaire.
CAP 2022 : quelles mesures pour nos investissements ?
Le rapport Cap 2022 envisage de nombreuses mesures. Et je rappelle que ce sont des pistes, donc, certaines peuvent être contradictoires entre elles !
Citons les plus probables.
Rapidement :
– Fin de la déductibilité des amortissements pour le meublé non professionnel : LMNP. Vous savez, la solution magique pour faire de vos loyers votre nouvelle source de revenus, celle qui vous rend libre et indépendant… tout de suite, et pas à la fin de votre crédit.
– Intérêts d’emprunt : fin de leur déductibilité : hausse de la base taxable, en conséquence.
– Possibilité d’amortir le bien en nu, comme en Meublé, actuellement, en échange de la disparition de la déductibilité des intérêts d’emprunt.
– Fin du déficit foncier (en location nue). Cette enveloppe plafonnée à 10.700 € par foyer et par année civile disparaîtrait, isolant ainsi les revenus issus de l’immobilier des autres revenus.
– Disparition pure et simple du statut LMNP. Et qui dit disparition du LMNP dit obligation de rejoindre le statut de LMP… et son cortège de charges sociales, par exemple, sa fiscalité en matière de plus values bien différentes, par exemple…
Evidemment, le Gouvernement mettra en place certaines mesures, et en rejettera d’autres. Mais lesquelles ?
Pensez à partager cet article pour aider vos amis à bien investir
La CAP 2022 mérite une analyse objective.
Evidemment, personne ne peut prédire les réformes à venir. Et le Gouvernement n’a d’ailleurs probablement rien arbitré. De plus, à cela, on peut ajouter que le Gouvernement d’aujourd’hui pourra voir ses décisions d’aujourd’hui remises en cause avec un autre gouvernement plus tard.
De mon côté, je sais qu’il n’est pas simple de faire passer un message un peu technique, non simpliste. Mais ma démarche est toujours d’aller vers le discours sincère et honnête, et parfois, c’est celui qui ne fait pas plaisir. Donc, il sera moins présent sur internet, ou chez les interlocuteurs auxquels vous aurez à faire pour mener vos projets. (agents immobiliers, conseils divers, banquiers…)
Mon expérience m’aide à comprendre et donc, à anticiper.
Mais depuis 2007 date à laquelle j’ai commencé à travailler dans mon domaine, j’ai pu voir passer quelques réformes. Elles ont globalement un point commun, et chacune a montré qu’elle respectait une ligne directrice bien cadrée, et tout à fait claire à mon sens.
Alors nier que cette ligne directrice existe est absurde.
Alors, quelles réformes seront appliquées ?
On peut penser raisonnablement que certains des axes précités seront mis en oeuvre, notamment, l’arrêt de la déductibilité des amortissements pour le meublé non professionnel, voire pour tout le meublé.
Il faut également anticiper progressivement le passage éventuel de tous les revenus du patrimoine (immobilier compris) à un système équivalant à la Flat Tax (le PFU : prélèvement forfaitaire unique, actuellement 30 % incluant les prélèvements sociaux).
Et la suite…
La suite, on peut tout à fait l’imaginer : Je le disais dans ma newsletter de Juin : “que peut-il bien advenir en France d’un impôt particulièrement bas ?”. Je crois avoir la réponse.
Une fois les revenus issus de l’immobilier assujettis à la Flat Tax (traitement unique, simple, généralisable, qui correspond à la volonté de simplifier le recouvrement, et le traitement des dossiers par le personnel du fisc), il suffira de passer de 30 à 35 ou plus.
Bref…
La fiscalité de vos investissements va augmenter, votre niche, ou celle qu’on vous vante depuis des années va disparaître, ou ses avantages vont fondre comme neige au soleil, et donc, ce qui semble être rentable aujourd’hui risque de devenir coûteux bientôt.
Rentable aujourd’hui ne voudra pas dire que vous pourrez quitter votre job, et vivre de vos loyers. Evidemment, ce sera possible avec des produits à forte rentabilité, mais de l’immobilier qui génère du 10 % de rendement brut ne permettra plus de générer suffisamment pour remplacer vos revenus, d’autant plus si le financement n’est pas adapté.
Il faudra abandonner, dans certains secteurs, le meublé de tourisme qui reste l’eden que tout le monde préconise (qui génère des coûts en gestion assez élevés souvent oubliés dans les études de projets). Ou alors, on le taxera différemment puisqu’il ne correspond pas à l’objectif de l’état.
Ces mesures ne passeront jamais !
Je vois beaucoup sur les réseaux sociaux, et dans les questions qu’on me pose que ces mesures ne seront pas mises en oeuvre, que l’investisseur fait tourner tout un secteur d’activité : agents immobiliers, notaires, les entreprises du bâtiment, architectes…
L’investisseur propose aussi des logements mieux équipés, mieux aménagés, il aide à soutenir l’industrie du tourisme avec Air BnB… : musées, restaurants…
Si “ça arrive”, les ventes vont affluer, et le marché immobilier s’écroulera, et l’état n’y a pas intérêt…
Bref, aucun risque pour les investisseurs, ils peuvent donc se réfugier en confiance dans la niche fiscale qu’on leur préconise.
Mais…
Ce qui m’inquiète est un discours biaisé par ceux qui ont un intérêt à proposer une solution plutôt qu’une autre.
Car la certitude, c’est l’arrivée des réformes.
Si on vous dit par exemple de devenir LMNP : Loueur de Meublé Non professionnel, et que ce discours est étonnamment la source des revenus de celui qui vous en parle, il y a problème, selon moi. Donc, comme toute information, il faut la vérifier, et pour comprendre l’info, il faut souvent prendre du recul.
Prudence et contrôle du futur :
Votre projet, rentable dans une niche donnée doit continuer à l’être dans le schéma le plus simple : location nue à l’année. Mais si ce n’est pas le cas, vous devez aviser. Au moins l’autofinancement, ou un effort d’épargne accepté, et maîtrisé dans votre budget selon un nouvel environnement fiscal moins performant pour vous.
Ainsi, lors des réformes qui ne manqueront pas de se produire, vous aurez la maîtrise de votre projet, vous ne le subirez pas…
Merci d’avoir lu cet article. Si parmi vos amis ou vos relations, vous connaissez des investisseurs, ou de futurs investisseurs, partagez cet article sur vos réseaux sociaux, ou envoyez-leur en MP 🙂 Merci pour eux.
Vous aimez les articles de ce blog,
Abonnez-vous,
et recevez en cadeau la synthèse fiscalité de l’immobilier
Vidéos :
Analyse financière de mon premier investissement Immobilier sans apport (4 mn 30)
Tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer dans l’investissement locatif (10 mn)
Ce qu’il faut savoir avant d’aller visiter un appartement pour le louer (1 mn 30)
Les 5 erreurs à éviter pour réussir son investissement locatif (9 mn 30)
Tout a fait merci
Christophe
Bonjour
Votre seminaire est de calculer la rentabilité selon les règles en vigueur.
CAP 22 arrive.
Le calcul de risque est il pris en compte?
Doit-on prendre en compte le pire cas, est-ce encore valable d’investir pour beneficier des avantages que 2 3 ou 4 ?
Quadviendra-t-il des déficits cumulés durant cette periode? Perdu?
Cordialement
Bonjour Christophe,
Dans le séminaire on fait plus que les calculs : montage du projet en respectant la réglementation, par exemple pour la LCD, ou la négociation avec la banque.
Pour ce qui est des évolutions fiscales, je ne suis pas en reste sur les avertissements relatifs aux évolutions inévitables sur le statut de LMNP, et même d’une manière générale sur le meublé.
Le rapport CAP 2022 permet d’ailleurs à ceux qui me raillaient aimablement de me rejoindre sur cette idée 😉
Dans le séminaire, on voit donc effectivement ces statuts dans leur forme actuelle, et 3 slides sont exclusivement consacrés aux évolutions fiscales à venir.
Dans le chapitre meublé, on prévoit donc les options à envisager si on souhaite y rentrer, en profiter tant qu’il existe, et quelles options de sorties seront à notre disposition si on doit changer d’option.
Pour répondre à votre question : “doit-on prendre en compte le pire cas” : la réponse est un quasi oui absolu. L’investissement doit rester rentable (j’entends, au minimum autofinancé) dans le pire cas : la location nue à l’Impôt sur le Revenu.
Le passage en nu, par exemple entraînera que les reports de déficits resteront déductibles selon la fisca initialement choisie, pendant la durée prévue par les textes : reports de charges 10 ans, reports d’amortissements illimités. Mais cela veut aussi dire que si on ne revient pas dans ce statut, on perd la déductibilité de ces reports.
J’espère avoir répondu à vos questions.
Bonne journée.
Laurent
investissement locatif intelligent
Bonjour,
Merci pour toutes vos vidéos, je souhaiterai vivement m’inscrire pour le séminaire du mois de février est ce encore possible?
Merci
Bonjour Jeannot,
Oui, il y a encore de la place pour Février.
Voici le lien pour retrouver toutes les informations.
Merci de votre confiance.
Bonne journée.
Laurent
investissement locatif intelligent
Un apport au projet sera alors nécessaire pour obtenir la rentabilité nette envisagée. Votre application et votre simulateur aideront grandement à prendre les bonnes décisions 😉
Oui, ou bien, une durée d’emprunt plus longue… 😉
Merci de votre visite sur le blog.
Laurent
investissement locatif intelligent