La mine d’or tant vantée depuis des années semble avoir pris du plomb dans l’aile depuis le début d’année 2018, et surtout depuis l’Arrêt du Conseil Constitutionnel du 8 Février 2018 ! Bilan sur les réformes LMP – LMNP.
Réformes LMP – LMNP
Deux statuts (et donc, deux fiscalités) coexistent concernant la location de meublé : le meublé professionnel : LMP et le meublé non professionnel LMNP.
Et oui, les choses étaient claires depuis des années. On pouvait en effet être en LMNP (non professionnel) simplement parce qu’on le souhaitait, et cela quel que soit notre chiffre d’affaires sur cette activité.
En effet, pour être en meublé professionnel : LMP, il fallait le vouloir : les 3 conditions suivantes étaient requises (et elles étaient cumulatives) :
- inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) en tant que loueur de meublé professionnel.
- percevoir plus de 23.000 € de recettes
- les loyers représentaient plus de la moitié des revenus du foyer. (donc, quelqu’un percevant 50.000 € de revenus annuels -salaires- devait percevoir au moins 50.000 € de loyers en meublé).
Ainsi, pour être non professionnel, il suffisait de ne pas remplir l’une des trois conditions. Comme par exemple s’inscrire au RCS en tant que Loueur de Meublé Non Professionnel, et on restait ainsi sous le statut de LMNP. C’était donc très simple.
Tout d’abord, le LMNP :
- pas de cotisations sociales sur les revenus puisqu’il ne s’agissait pas d’une activité professionnelle.
- possibilité d’amortir le bien, les travaux, les frais d’achat (agence, notaire…) et donc, bénéficier d’une fiscalité des revenus particulièrement douce.
- Bonus : pas de reprise des amortissements déduits lors de la revente du bien. Par exemple : on avait amorti (donc, déduit de la base taxable) les amortissements à hauteur de 50.000 € pour un bien acheté 200.000 €, et bien, on calculait la plus value sur la base des 200.000 €. Ce qui va pourtant à l’encontre de toute logique fiscale en France.
- Revente et calcul des plus values taxées selon les plus values des particuliers. Cela signifie donc qu’après 22 ans, plus de fiscalité, reste les prélèvements sociaux, et après 30 ans, plus aucune taxation.
Tout allait donc très bien au pays magique du LMNP.
Et maintenant, le LMP :
- peu de cotisations sociales puisque les revenus sont quasiment gommés grâce aux charges et amortissements, voire négatifs, le résultat est alors un déficit.
- des déficits à reporter et cela, sans limitation de durée,
- Bonus : des déficits que l’on peut imputer sur les revenus d’autre nature (salaires) = économies d’impôts sur les salaires.
- une trésorerie plus élevée que le résultat taxable,
- de l’argent disponible non fiscalisé : nuance entre résultat et trésorerie (idem pour LMNP…).
- possibilité de revendre en exonération d’impôt sur les plus values et sous certaines situations.
- Faculté de passer du statut LMP ou LMNP selon l’avantage qu’on y trouvait, par exemple, profiter ainsi de la revente selon les conditions du LMNP.
Suite à une question prioritaire de constitutionnalité (QPC), la Juridiction a donc admis que les différences entre le statut LMP et le LMNP étaient non constitutionnelles.
Et donc, à partir de là, les lignes ont commencé à bouger, depuis début 2018.
Pourquoi ? Et bien, très souvent, un fonctionnaire n’a pas le droit d’être chef d’entreprise parallèlement à son métier. Il lui est donc impossible de profiter des avantages éventuels d’une solution professionnelle (LMP). Et c’est là que l’inégalité devant la loi est mise en évidence.
Dès lors, le château de cartes peut donc commencer à s’écrouler.
Les conditions pour être LMP sont donc maintenant limitées à deux :
- 23.000 € reste le seuil de Chiffre d’affaires qui doit être dépassé.
- les recettes issues de cette activité doivent dépasser les autres revenus (salaires). (Pour mémoire, les revenus fonciers, par exemple, ne sont pas pris en compte dans la catégorie “autres revenus”)
La 3ème condition d’inscription au RCS en tant que Loueur Professionnel a ainsi disparu.
Ces réformes LMP – LMNP vont donc bien plus loin. Il suffit que ces deux conditions (23.000 € de CA et plus de la moitié des revenus issus du meublé) soient remplies pour que le statut de LMP soit celui qui est reconnu par l’administration fiscale, et donc, les organismes sociaux. (cotisations sociales à venir).
Vous possédez un bien depuis plus de 10 ans, vous en avez amorti une bonne partie, vous devenez LMP, les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus value.
Exemple : (je ne parle pas de majoration du prix d’achat de 15 % pour travaux ou même des frais d’achat qui auraient pu être déduits sous forme de charges).
achat : 200.000 € | amortissements comptabilisés : 100.000 € | Revente : 200.000 €.
Calcul de la plus value en LMP : 100.000 € | Calcul de la plus value en LMNP : 0 €.
Et cela va encore plus loin :
Lors de la revente d’un bien, le retour au statut LMNP ne sera plus possible, sauf à ce que l’une des conditions ne soit plus remplie, avec évidemment, des garde-fous (2 ans minimum actuellement), et dans la limite des risques de l’abus de droit, bien entendu.
Les plus values court terme ont des conséquences désastreuses en termes de coût pour un professionnel, sujet qui n’avait pas à être abordé pour un LMNP.
Et ce ne sont que quelques exemples des impacts.
Réformes LMP – LMNP : des réformes prévisibles ?
A mon niveau, depuis 2015, je prévois des réformes importantes sur ce statut de Loueur de Meublé. Mais, la fiscalité fait partie de mon métier depuis plus de 10 ans.
On doit bien avoir en tête que la fiscalité suit une tendance, et que cette tendance répond à des exigences. Et quelles sont les exigences de la France ?
- Percevoir des recettes accrues ou nouvelles pour tenter de maintenir l’équilibre de ses comptes, disons, de réduire les trous,
- Essayer de maintenir les systèmes de protection sociale,
- Respecter les critères européens (déficit de 3 %, même si cette norme est absurde, mais ce n’est pas l’objet de l’article),
- Donner les moyens aux collectivités locales de percevoir de nouveaux revenus, en remplacement des subventions de l’état qui diminuent drastiquement.
Les réformes LMP – LMNP étaient donc prévisibles !
Les questions que l’on peut se poser :
- Le meublé, et surtout le statut LMNP était-il outrageusement avantageux ? OUI !
- Donc, pouvait-on en déduire qu’il ferait partie des cibles de réformes profondes ? OUI !
- Alors, les réformes sont-elles terminées sur le LMNP / LMP ? NON !
- Et vont-elles continuer ? OUI !
Réformes LMP – LMNP : Alors, quelles autres réformes prévoir ?
Lors de mes séminaires / formations, je consacre 4 slides aux évolutions fiscales. Certains axes cités sont donc maintenant en place, d’autres sont à venir. Des exemples ?
- Fin de la déductibilité des amortissements pour le LMNP ou alors, obligation de choisir le statut de LMP pour en bénéficier.
- Reprise des amortissements sur le LMNP lors du calcul des plus values de cession.
- Chargement d’office au RSI, ou son remplaçant pour les revenus issus du LMNP.
- Chargement social de la base hors amortissements pour le LMP…
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et surtout en étant réellement informé avec une vision long terme de vos investissements, vous pouvez rejoindre l’un de mes séminaires, une véritable formation sur 1 week-end, qui vous aidera à :
- construire votre projet.
- négocier avec la banque, et lui vendre votre projet en optimisant le financement.
- anticiper, choisir et maîtriser la fiscalité selon votre situation et votre objectif, sans la subir, comme on le voit malheureusement trop souvent.
Merci d’avoir lu cet article. Si parmi vos amis ou vos relations, vous connaissez des investisseurs, ou de futurs investisseurs, partagez cet article sur vos réseaux sociaux, ou envoyez-leur en MP 🙂 Merci pour eux.
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Bonjour Laurent
Merci pour cet article
J’ai une question concernant la condition les revenus de la location meublée ne doivent pas dépasser les revenus du foyer. Etant salarié, quel est le “salaire que je dois prendre en compte” :
– le salaire que je perçois sur mon compte
– le salaire net fiscal indiqué sur mon bulletin de paie
– le salaire net indiqué sur la déclaration des impôts ( à savoir le net fiscal – la déduction des frais réels par défaut 10%)
Je n’ai pas trouvé de réponse à ce sujet à ce jour
Merci d’avance
Pascal
salaire net imposable, donc, le net à payer + impôt prélevé à la source.
Bonjour Laurent,
Je suis très surpris par l’assujettissement des LMP au RSI à raison de 47% jusqu’à 40k€, puis 28%.
Vous dites que ce n’est pas si grave car cela permet d’avoir une couverture sociale et une retraite.
Sur la partie bénéfice en cours d’amortissement ce n’est pas grave.
Par contre, lors de la vente, l’intégralité des amortissements étant réintégré dans la plus-value, cela revient à taxer de ces cotisations RSI non plus la plus-value, mais la valeur complète du bien.
Par exemple, en vendant une maison 350k€ au bout de 30ans, complètement amortie, la cotisation sera de 47% de 40k€ + 28% de 310k€ soit 105600€. Cela paraît incroyable, à moins que je n’ai pas compris ?
Merci Laurent d’avance de votre réponse, et très bonne journée.
Christophe
Bonjour Christophe,
Oui, c’est bien ça, les amortissements déduits subiront la SSI lors de la revente.
Voyez aussi que de l’autre côté, ces amortissements ont amené une éco de SSI pendant la durée de détention, et aussi d’impôt sur le revenu selon TMI.
C’est une maigre consolation, on est d’accord 😉
Bonne journée (malgré tout 😉 )
Laurent
Bonjour,
je découvre votre blog avec beaucoup d’intérêt, merci pour toutes ces informations !!
Je passerai du statut LMNP à LMP en 2021, en raison des loyers qui représenteront + de 50% de mes revenus.
Je compte vendre un bien avec une importante plus-value (bien acheté 150 KE en 2016, actuellement estimé à 260KE).
J’ai pris connaissance des incidences fiscales en tant que LMP Est-il toutefois possible de réduire l’impact de l’impôt en réalisant par exemple d’importants travaux ou une acquisition de façon à augmenter les charges de l’année de la vente ?
A défaut, n’aurais-je pas intérêt à revendre avant de passer en LMP ?
Merci par avance de votre éclairage !
Clara
Bonjour Clara,
Les travaux comme l’achat complémentaire seront amortis, donc, ils ne viendront pas annuler le revenu généré par la vente. Ils auront déjà à annuler ou réduire les revenus générés par le nouvel achat.
Bonne journée.
Laurent
Bonjour,
Je vous remercie pour cet article « malheureusement », très instructif ! En effet, mon expert fiscal vient de m’apprendre les modalités de la nouvelle loi, et cela se confirme en lisant votre article.
J’ai cependant une question: mes revenus locatifs sont supérieurs à 23.000€ et j’ai loué en LMNP en amortissant le bien depuis 10 ans.
Je comptais justement le revendre d’ici 5 ans…..
Je ne sais si j’ai compris, mais vous semblez indiquer que l’amortissement du bien serait déduit de la somme de mise en vente ?!
Cela semble assez étrange que l’Etat mette le propriétaire devant un fait accomplie en déclarant cette loi, rétroactive et non à compter de 2020?
Est-ce que cette loi est rétroactive et piège ainsi bon nombre de propriétaires ?
Un grand merci par avance pour votre retour.
Bonjour Diane,
La loi n’a pas d’effet rétroactif. Elle ne change pas la fiscalité du passé, mais seulement l’avenir.
Vous vendez demain, vous serez pro, et on fiscalisera la plus value selon la fiscalité des pro !
Désolé 😉
Bonne journée malgré tout …
Laurent
Bonjour Laurent et félicitations pour la clarté de vos interventions.
A dater du 01/01/2020 sur la base des revenus 2019 et du ratio je deviens LMP.
Deux de mes locataires actuellement en location meublée depuis plusieurs années souhaiteraient que je change leurs contrats de bail meublé en contrats de bail location nue; ce qui me ferait revenir au statut LMNP. Quand pensez vous ?, quelle conséquences? et quid d’une vente d’un de ces biens dans 3 ans?
Merci d’avance de vos conseils
Le fisc considérera difficilement que c’est à l’initiative de vos locataires, même si vous avez leur attestation écrite.
Je ne ferais pas ça, moi, car ça sent vraiment l’optimisation fiscale. Comment justifier que vous ne louez plus les meubles ? vous les avez revendus aux locataires ? ainsi que la vaisselle, le four micro ondes ? Non, bien sûr.
Bizarrement, simultanément, vos deux locataires auraient eu spontanément cette idée !!!
J’ai même l’impression que vous me baratinez, moi, sur l’origine de cette idée d’optimisation, alors que je ne suis pas partie prenante. Alors imaginez le fisc !!!
Bonjour Laurent,
Merci pour le contenu de grande qualité que vous proposez !!
J’ai vu beaucoup de vidéos sur votre chaîne yt, notamment la dernière.
Je suis propriétaire de biens en indivision à 50/50 avec mon frère.
De ce que je comprends, il est possible que l’un de nous (moi en l’occurrence) passe LMP alors que l’autre, du fait de revenus supérieurs, reste LMNP.
Dans ce cas, que se passe-t-il pour les charges reportables LMNP (qui ne peuvent pas être comptabilisées en LMP) ? Il faudra faire 2 comptabilités alors qu’une seule suffisait jusque-là ?
Je me pose cette question car je me demande s’il est préférable pour nous de passer en charges ou en amortissements les frais de notaire et d’agence pour nos prochains achats à venir.
Merci pour votre aide.
Bonsoir Guillaume,
Désolé, je n’avais pas vu passer ce commentaire.
Oui, 2 compta très probablement.
Pour les frais d’achats, si l’un de vous ou que vous deux devez devenir pro, il faut généralement passer en amortissements, à moins que vos rentas puissent consommer ces frais avant le passage en LMP et avant l’épuisement des reports à 10 ans.
Bonjour Laurent,
Nous sommes dans le cas ou des amortissements importants ont été pris en compte en LMNP et on va devoir passer en LMP. La cata. Peut-on y échapper, y compris en envisageant de vendre des biens ou d’arrêter partiellement ou totalement l’activité ?
Merci
Bonsoir Marc,
pour dédramatiser ce passage LMP, regardez cette vidéo : j’ai fait une conférence en ligne sur le sujet LMP / LMNP…
bit.ly/38DZvEb
Laurent
Bonsoir,
J’ai une petite question concernant ma residence principale, je la loue 120 jours par an pour environ 45000 €. Suis-je obligatoirement en LMP ou puis-je rester en LMNP, sachant que mes autres revenus sont beaucoup plus bas.
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour Samuel,
Réponse dans cette vidéo : https://youtu.be/UtHLOHplbS8
Bonne journée.
Laurent
J’oubliais le site : service-public point fr particuliers vosdroits F32744
Bonjour,
J’ai tout de même l’impression que :
– la troisième condition d’inscription au RCS d’un membre du foyer fiscal a en effet été supprimé pour quiconque voulant passer LMP
– mais que si personne du foyer fiscal n’est inscrit au RCS alors ON PEUT rester LMNP. C’est ce que dit ce site service public, vérifié le 01 janvier 2019…
Je me trompe ?
Sachant que concrètement, c’est ce qui semble se passer pour une connaissance (revenus meublés > 23k€, pas d’autres revenus sauf fonciers, et toujours LMNP à ce jour visiblement…)
Je vous remercie d’avance de vos avis
Bonjour Christophe,
Effectivement, pas d’inscription au RCS.
En Janvier, le BOFIP n’avait pas validé cette décision du conseil constitutionnel.
A ce jour, le CGI ne l’a pas encore fait, pas la correction devrait être faite avant la fin de l’année pour s’appliquer à tous les revenus meublés sur l’année 2019.
Faisons confiance à ce gouvernement pour boucler le dossier avant fin décembre, car des questions ont été posées au Ministre compétent. dasn sa réponse, aucun équivoque : la question sera tranchée d’ici la fin d’année.
Pour le fait qu’aucun membre du foyer ne soit inscrit au RCS, justement, on efface ce point, et seuls les critères chiffrés ont une incidence.
Voir cette vidéo, pour complément d’informations : https://youtu.be/LlmJ6gXHuZs
Bonne journée.
Laurent
https://www.investissement-locatif-intelligent.com
Bonjour,
Je suis enseignant (fonctionnaire) à mi-temps (enfant de moins de trois ans), salaire: 18000 euros
Je suis LMNP avec des revenus (tout inclus) d’environ 32000 euros.
Si j’ai bien compris, je deviens automatiquement LMP.
Vous dites que ce n’est pas incompatible avec le fait d’être fonctionnaire. Tous les sites disent l’inverse. Avez-vous un texte précis que je puisse opposer à l’administration en cas de soucis?
Par ailleurs, en cas de requalification en LMP, suis-je obligé de m’affilier au RCS et du coup payer le rsi?
D’avance merci pour vos éclairages.
Bonjour,
L’arrêt du Conseil Constitutionnel vous permet de vous en prévaloir, puisque celui-ci a été rendu suite à la demande d’un fonctionnaire, précisément.
Je vous propose de voir cette vidéo
Bonne journée.
Laurent
Bonjour, nous prévoyons avec mon mari d’acheter un bien en LMNP générant plus de 23000 euros de recettes annuelles, mais cela ne dépasserait pas nos revenus du foyer. Pouvons-nous être en LMNP ? ou bien relevons nous du LMP ?
Je vous remercie pour votre réponse.
Bonjour Helen,
Vous remplissez la première condition du statut LMP : + de23.000 € de loyers.
Mais vous ne remplissez pas le seconde : plus de loyers que des revenus d’activité.
Donc, vous restez LMNP, au niveau actuel des réformes ! 😉
Bonne journée.
Laurent
https://www.investissement-locatif-intelligent.com
Je vous remercie ,juste une précision pouvez vous préciser le lien du CGI qui ne valide pas encore ?
effectivement je préfère payer la PV des particuliers mais il y a une autre version qui me dit que même si l’année de la vente donc en 2019 je ne dépasse pas les 23000 euros donc reste bien en LMNP ,on pourrait m’y obliger selon la nouvelle loi du conseil constitutionnel car même si je n’ai pas pu continuer à louer l’appartement puisque je le faisais visiter ,les impôts pourraient calculer au prorata comme si j’avais gagné les loyers sur l’année entière et m’obliger à payer la plus value à court terme sur 1 an des LMP
c’est invraisemblable et je ne sais plus qui croire
merci de votre réponse
Oui, il y aurait une logique de “proratisation” du CA sur la durée de détention, oui
Bonjour,
j’ai une demande urgente ,
j’étais depuis plus de 5 ans lmnp avec 2 biens , plus de 23000 euros ,au réel et sans presque pas d’autres revenus,mais pas inscrit au registre du commerce
actuellement en 2019 je vends un bien ,théoriquement je dois vendre en plus value des particuliers (hélas grosse plus value ) jusqu’à ce jour je suis toujours LMNP …….(car pas sur que mes revenus en 2019 dépassent les 23 000 euros ).mais des bruits courent que je pourrais faire valoir la théorie que je pourrai le faire passer en plus value des professionnels ,donc exonéré car plus de 5 ans …………en disant que puisque l’inscription au registre du commerce a été jugée non conforme en 2018,je peux dire qu’elle était non conforme depuis toujours . .personne ne veut vraiment s’avancer dans cette théorie ,ni mon comptable,ni mon notaire ……….impossible de prendre une décision ,je vous remercie de votre aide urgente
Bonjour Danielle,
petit préambule : vous dites “hélas grosse plus value” : dommage de considérer que gagner de l’argent soit dommage 😉
Effectivement, c’est délicat : le conseil constitutionnel valide, mais le CGI ne valide pas le fait que 2 conditions suffisent.
Donc, logiquement, à ce jour, ce serait une taxation sur la base du statut LMNP.
Ensuite, libre à vous d’entrer en procédure avec le fisc pour faire valoir votre situation de LMP, compte tenu de l’inconstitutionnalité de la 3ème condition. Procédure probablement longue, coûteuse, et donc, il faut voir si le jeu en vaut la chandelle.
Pensez par ailleurs au traitement social de vos revenus sur les années N à N-3 (ex RSI) : environ 45 % de la base taxable, ainsi que sur les amortissements déjà comptabilisés (plus values court terme). Ce que vous gagnerez d’un côté pourrait être perdu de l’autre. Donc, sur ce point aussi, la balance doit être faite.
Désolé de ne donner une réponse plus tranchée, mais le sol est très instable actuellement, et les textes devraient sortir prochainement, mais pour le moment, difficile d’être plus précis.
Autre chose : votre coût d’achat peut être augmenté de 15 % (forfait de travaux) et de 7.5 % (forfait notaire) ou réel (frais d’agence et de notaire cumulés), c’est ce montant qui servira de base à votre calcul de plus value en LMNP. Cette dernière précision vous aidera à faire vos simulations.
Bonne journée.
Laurent
https://www.investissement-locatif-intelligent.com
Bonjour Laurent,
Merci pour cet article très éclairant.
Etant fonctionnaire, si je comprends bien l article, rien ne m empeche de passer au statut LMP.
C’est d’ailleurs l’objet de la décision du Conseil Constitutionel du 8 février 2018 qui rappelle que l’activité de loueur en meublé relève de la catégorie des activités à caractère civil et non-commercial (Cour de Cassation 15 février 1921).
Pouvez-vous me confirmer? Car j’ai lu des articles affirmant l impossibilite d etre fonctionnaire et d obtenir le statut LMP.
Par avance merci.
Bonjour Philippe,
Oui, la décision du conseil constitutionnel a bien cet objectif : ne plus empêcher un fonctionnaire du fait de cette inscription au RCS en tant que pro.
le statut LMP / LMNP sera défini en fonction de critères objectifs, et non plus par choix de l’investisseur.
Bonne journée.
Laurent
https://www.investissement-locatif-intelligent.com
bonjour
nous sommes LMNP depuis 2 ans avec des recettes LMNP de 85 000€. mon mari a un BA moyen de 80k€ et moi un BIC (non meublé), je suis commerçante de 8k€ soit 88000€ de revenus déclaré auxquels on peut ajouter 12 ke de revenus fonciers. Nous avons un nouveau projet générant 32000€ de recettes pour un investissement de 280000€. La banque nous suit. Ma question principale et de savoir si il faut investir ou pas. Aujourd’hui nous sommes en LMNP, demain si nous investissons, nous serons en LMP. Nous ne pourrons pas bénéficier de ‘exonération d’IFI car notre BIC meublé sera inférieur à nos revenus totaux et nous serons assujetis au RSI (nous en payons déjà assez…). A votre avis, faut il investir ou rester tranquille? avec un BIC LMP de 25€, il me semble que je paierai environ 8000€de RSI. Merci pour votre réponse. Nous devons nous positionner sous 10 jours. Clotilde
Bonjour Clotilde,
Si les recettes meublé sont inférieures aux revenus d’activité, pas de souci pour rester LMNP, avec le statut actuel du LMNP.
Plus généralement, on n’investit pas (ou on ne cesse pas d’investir) à cause de réformes existantes ou à venir.On voit comment se passeront les choses en cas de réformes, si on peut absorber le delta, et on avise. Mais pas de refus a priori de continuer d’investir.
Bonne journée.
Laurent
https://www.investissement-locatif-intelligent.com
Bonjour Laurent,
admettons que je loue en LMNP une maison sur laquelle j’ai réalisé une plus value immobilière importante en 10 ans (Terrain devenu constructible + construction).
Admettons que je perçoive moins de 23k de recettes annuel.
Admettons que mon salaire est supérieur à mes recettes LMNP.
– Est il possible que dans les années prochaines qu’on puisse me forcer à passer en LMP et donc à m’acquitter de l’impôt sur la plus valus des particuliers résultant de l’apport de mon bien personnel vers le regime LMP ?
– Aurais je la possibilité de repasser en location nue avant l’application d’une éventuelle décision ? Dans le but justement d’éviter de m’acquitter de l’impôt sur la plus valus des particuliers alors qu’il n’y a pas de vente..
Merci.
Bonsoir Melvin,
L’impôt sur plus value en LMNP ne sera dû que s’il y a transaction à titre onéreux, c’est à dire vente. Si le bien est apporté à l’activité de LMP, alors, pas de taxation. En revanche, une fois ce bien revendu, il subira alors la fisca LMP sur les plus values de cession. Si on passe de LMP à Nu, les PV court terme sont soldées, et le RSI s’applique dessus.
Bonne soirée.
Laurent
https://www.investissement-locatif-intelligent.com
Bonjour et merci pour ces informations très intéressantes.
Compte tenu de votre connaissance de ce sujet, je pense que vous êtes en mesure de m’éclairer sur les 2 points suivants :
– Conditions à remplir pour relever du régime du LMP : Comme vous le soulignez, il n’y en a plus que 2. La première est facile à comprendre en n’oubliant pas toutefois qu’il faut prendre en considération les recettes TTC. La seconde est plus délicate. J’imagine qu’il faut également prendre les recettes TTC. Mais,quels sont les autres revenus d’activité du foyer fiscal ? l’article du CGI concerné renvoyant à l’article 79, je pense qu’il faut prendre non seulement les traitements et salaires, mais également les retraites. Il précise également les autres BIC, les BA, les BNC ainsi que les revenus des gérants et associés. En revanche, les revenus fonciers ne sont pas cités et ne devraient donc pas être pris en considération.
– Condition que doit remplir le résultat BIC d’un LMP pour permettre l’exonération d’IFI : Il est clair qu’il doit être positif mais à quels autres revenus du foyer fiscal doit-il être supérieur ? En particulier, les retraites et les revenus fonciers doivent-ils être pris en considération?
Cordialement.
Bonsoir Patrick,
Tous les revenus d’activité : directs et indirects : salaires, rémunérations de gérance (SARL en gérance majo), BNC / BIC en nom propre, BA (bénéfice agricole)., indemnités journalières, rentes invalidité, pensions de retraite.
Pour la condition IFI : on regarde également tous ces revenus.
Les revenus fonciers ne sont jamais pris en compte, car ce sont des revenus du patrimoine, et non des revenus du travail.
J’espère avoir répondu à vos interrogations.
Laurent
Bonjour,
Les revus issus d’une micro entreprise sont ils comptés comme salaire pour le calcul du plafond à ne pas dépasser? Merci
Bonjour Marie,
On prend en compte les revenus d’activité professionnelle. Si la micro entreprise vient en principal ou complément, c’est une activité professionnelle, donc, c’est bien un revenu qui doit être pris en compte.
Mais les impôts ne comptent les revenus des auto entrepreneurs que pour la moitié de leur chiffre d’affaires. Donc, attention là-dessus.
Bonne journée
Laurent
investissement locatif intelligent
j’ai bien aimé cette page , de la science fiction et des supputations sans fondements ….j’aurais voulu reprendre toutes les approximations et autre extrapolations délirantes mais ça serait trop long …
Je pense que le stade des supputations est passé, cf rapport cap 2022, par exemple. Mais on a le droit d’avoir des avis différents 😉
Bonne soirée
Laurent
investissement locatif intelligent
Bonjour Laurent
et merci pour ces précieuses informations !
Actuellement en LMNP avec des loyers supérieurs à 23 KE et par ailleurs sans emploi, je souhaite passer en LMP afin de bénéficier d’un régime de retraite et, à terme, d’un régime de plus-values intéressant.
Je suis PACSé et les revenus actuels du foyer ne permettent pas de passer au statut LMP, ma conjointe percevant un salaire élevé (je ne perçois pour ma part aucun salaire).
Demander une imposition séparée sur les revenus me permettrait-il de bénéficier du statut LMP ?
Par ailleurs, vous évoquez les taxes sur plus-values de cession en LMP : quels sont les taux actuellement en vigueur ?
Merci encore de votre éclairage.
Bonjour Xavier,
Déclaration commune pour un couple PACSé. Donc, pas possible.
Une solution est de devenir auto-entrepreneur et que cette activité soit la location de meublé.
Actuellement en LMP : 2 choses :
le taux est 16 % de fiscalité + 17.2 % de CSG CRDS , total = 33.2 % sur la plus value long terme (revalo du bien entre prix d’achat et prix de vente)
ET Impôt sur le revenu + cotisations sociales (RSI, par exemple) sur les plus values court terme : les amortissements comptabilisés.
Ce qui fait dire que le LMP permet d’éviter l’impôt est faux.
A cela on doit ajouter que sur les plus values long terme, une décote de 10 % a lieu après la 5ème année. Donc, après 15 ans, plus de taxation sur les PV long terme.
Bonne soirée.
Laurent
Bonsoir Laurent.
Tout d’abord je te suis depuis 2 ans maintenant et je trouve toujours très intelligent tes propos.
Nous avons fait l’acquisition d’un immeuble en lmnp qui va maintenant générer plus de 24000 euros à l’année.
Je ne saisis pas bien les enjeux des modifications législatives des statuts Lmnp et lmp
Aussi, si tu organises un séminaire prochainement je pense que nous pourrions aborder notamment ces questions.
Cordialement
Alexandra et Anthony
Bonsoir à vous deux,
et désolé du délai de réponse.
Oui, le prochain séminaire est prévu pour les 13 et 14 octobre à Paris.
Bonne soirée.
Laurent
investissement locatif intelligent
Bonjour et merci pour votre article très intéréssant mais qui fait un peu peur…
Du coup pour une personne qui a acheté 2 appartements qu’ils exploitent en LMNP MEUBLE (colocation et LCD) et qui a eut bcp de travaux 50% du prix du bien et de charges (TMI 30%) …
Les revenus BIC dépassent les 40k€ , il doit etre au RSI? et donc va perdre tous ses avantages?
Quel est le meilleur schéma?
Bonjour Thomas,
Le fait de dépasser vos revenus salariés (ceux du foyer fiscal) et les 23.000 € entraîne que vous passez professionnel.
Les conséquences actuellement ne sont pas l’arrêt des amortissements sur travaux / achats… mais ça pourrait venir, et ça me semble logique.
Pourquoi un particulier, non professionnel pourrait amortir un bien, alors que ce n’est pas possible en nu ?
Pourquoi les amortissements dont on a pu tirer un bénéfice ne seraient pas repris lors de la revente ?
Ce sont ces incohérences qui entraîneront maintenant à court terme, compte tenu de l’arrêt du conseil constitutionnel. Cet arrêt va précipiter les changements dont je parle depuis 3 ans sur internet.
Mais pour le moment, les travaux restant déductibles sous la forme d’amortissements.
Certaines options sont à envisager, j’en parle d’ailleurs dans mes séminaires.
Merci de votre visite.
Laurent
investissement locatif intelligent
Bonjour,
Votre exemple est je pense incomplet mais je comprends que pour les besoins de la démonstration il ait été simplifié.
En réalité, en LMP les plus-values professionnelles peuvent êtres exonérées si le loueur exerce son activité à titre professionnel depuis au moins 5 ans. L’exonération est totale lorsque le montant moyens des recettes annuelles des 2 ans qui précédent la vente est inférieure à 90 000 € et partielle entre 90 000 et 126 0000 (BOI-BIC-PVMV-40-10-10-20130204). Ça laisse de la marge pour un certain nombre de loueurs et c’est plus avantageux qu’en LMNP (où il faut attendre 22 ans pour une exonération totale sur l’IR et 30 ans sur IR+Prélèvements sociaux).
Bonjour Eric,
Effectivement, j’ai indiqué de manière très sommaire : “possibilité de revendre en exonération d’impôt sur les plus values et sous certaines situations”.
Mais il faut également penser à l’impact des plus values court terme en matière de chargement social qui sont toujours oubliées dans le calcul prévisionnel.
Cela dit, beaucoup de choses vont être remises en cause, très probablement assez prochainement.
Merci de votre visite sur le blog.
Bonne journée.
Laurent
investissement locatif intelligent
Bonjour,
C’est bien tout ça…
Si aujourd’hui, le LMNP n’est plus niche. Si la location nue n’est pas intéressant.
Il ne faut plus investir finalement.
Bonjour Henri,
A mon avis, la question n’est pas de savoir si la niche est là ou pas.
Il faut que l’investissement en lui-même soit rentable. Le danger justement est de n’investir sur une niche que parce que cette niche existe. Que se passe-t-il si elle est modifiée ? Et en l’occurrence, on sait qu’elle est dans le collimateur.
Si on ne doit faire les choses que parce qu’elles correspondent à une niche, là, évidemment, on a un problème à gérer surtout si tout est en LMNP, et qu’on n’a aucune marge de manoeuvre en dehors de cette niche.
Merci de votre visite sur le blog.
Bonne journée.
Laurent
investissement locatif intelligent
Merci pour cet article très intéressant.
D’abord, cette réforme a-t-elle été actée, donc inscrite dans la loi ?
Ensuite, deux questions :
– Imaginons un fonctionnaire qui exploite actuellement des logements en LMNP pour plus de 23000€ de chiffre d’affaires annuel et qui gagne moins de 23000€ de salaire. Il devient alors automatiquement LMP, ce qui lui est interdit. Que se passe-t-il ?
– le revenu autre (salaire) est-il individuel ou concerne-t-il le foyer fiscal ?
Merci d’avance pour tes précisions.
Bonsoir Robby,
Les revenus concernés sont ceux du foyer fiscal, pas seulement ceux du fonctionnaire.
Pour l’obligation, là, on est dans le lien qui vous unit à votre employeur.
Mais même en ne passant pas en LMP, devotre propre chef, si vous restez inscrit comme LMNP, sachez que votre traitement fiscal (imposition sur les revenus), social (rsi), ou en termes de plus values sera celui réservé aux professionnels.
Bonne soirée.
Merci de votre visite sur le blog.
Laurent
investissement locatif intelligent