Quand on fait de la location nue à l’impôt sur le revenu, il existe deux sortes de travaux : les travaux déductibles, et les travaux non déductibles. Alors, la défiscalisation travaux, oui, mais attention ! Donc, un point s’impose…
Défiscalisation travaux
Ici, on s’attache à l’essentiel : comprendre les grands principes de déductibilité fiscale, et cela, selon la nature des travaux.
Cet article est la version “débutants” de l’article “travaux déductibles” qui lui, reprend les textes précis des impôts, avec des exemples de jurisprudences afin d’aller plus loin. Donc, plus dans la technique.
Lorsque l’on investit, il arrive souvent qu’on ait à faire des travaux. Alors, évidemment, défiscalisation travaux, c’est la recette qu’on souhaite mettre en oeuvre. Et si on achète pour rénover, découper, agrandir, reconfigurer, transformer, il est donc important de savoir ce qu’on fait. Alors, on voit les informations importante dans cet article concernent la location nue à l’impôt sur le revenu. Donc, on parle bien de détention directe, ou de SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu).
Défiscalisation travaux : préambule
Quand on veut se défiscaliser avec les travaux, il faut faire attention à une chose principale : la nature des travaux. En effet, c’est elle qui va permettre de savoir si les travaux sont déductibles fiscalement.
Les travaux sont ainsi répartis en 3 catégories :
- d’entretien ou de réparation,
- d’amélioration,
- de (re)construction ou d’agrandissement.
Et bien évidemment, selon leur nature, ils entreront en charges déductibles fiscalement ou non.
DEFINITION
Les dépenses d’entretien ou de réparation sont toutes les dépenses destinées à “maintenir ou remettre l’immeuble en bon état pour en permettre un usage normal”.
Les travaux ne doivent pas “modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial de l’immeuble”.
Ces travaux sont par nature à la charge du propriétaire, et permettent de conserver le bien en vue de le louer ou le remettre en location. En effet, “entretenir et réparer” , on fait difficilement plus clair comme définition.
Ces travaux sont donc bien une charge déductible fiscalement.
DEFINITION
Les dépenses d’amélioration ont pour objet “d’apporter à un local un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie. Les travaux ne doivent pas modifier la structure de l’immeuble”.
Ces dépenses sont toujours déductibles lorsqu’elles portent sur des locaux :
- à usage d’habitation.
- professionnels ou commerciaux, pour les seules dépenses d’amélioration destinées à faciliter l’accueil des personnes handicapées ou destinées à protéger les locaux de l’amiante.
- des propriétés rurales.
Exemples : remplacement d’un système de chauffage, rénovation intégrale d’une salle de bains (avec remplacement de la vieille douche par une belle douche à l’italienne), remplacement d’un coin cuisine par une cuisine intégrée sont ainsi des travaux d’amélioration. Bref, on remplace l’ancien par du neuf, en “améliorant” la prestation proposée au locataire. Et ce sont bien là aussi des travaux déductibles.
ATTENTION
Les dépenses relatives aux travaux d’amélioration ayant ouvert droit au crédit d’impôt en faveur du développement durable ne sont pas déductibles. Il faut choisir entre le crédit d’impôt et la déduction des dépenses.
Les dépenses d’amélioration doivent être distinguées des dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (travaux augmentant le volume ou la surface des locaux), ces derniers n’étant pas déductibles.
DEFINITION
“Les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement s’entendent notamment de celles qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants, des travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.
Ainsi, sont notamment considérés comme des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, les travaux :
- de démolition totale ou partielle d’un immeuble en vue de sa reconstruction.
- de reconstruction d’un immeuble démoli ou de modifications importantes apportées au gros-œuvre de locaux existants.
- d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction (reconstruction complète après démolition intérieure d’une unité d’habitation suivie de la création d’aménagements neufs…). Les travaux correspondant à une restructuration complète après démolition intérieure d’une unité d’habitation, suivie de la création d’aménagements neufs doivent être considérés comme des dépenses de construction, reconstruction et agrandissement.[…].
- qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.
- ayant pour objet l’aménagement à usage d’habitation de locaux préalablement affectés à un autre usage (cf. II-C § 90) ou qui constituaient des dépendances d’un local d’habitation sans être eux-mêmes habitables (combles, garages, remises, etc.).
Ces dépenses ne sont JAMAIS déductibles des revenus fonciers à l’Impôt sur le Revenu.
Certaines opérations peuvent entraîner la réalisation simultanée de travaux de natures différentes. Et là, ça se complique pour distinguer les travaux déductibles des travaux non déductibles. La question est donc : ces travaux sont-ils dissociables ou non ? En effet, ça change tout.
“La détermination du caractère dissociable ou indissociable des travaux constitue une question de fait qu’il convient de résoudre par l’examen dans le détail des travaux effectués à l’aide de tous renseignements utiles (devis, mémoires et factures établis par les entrepreneurs, rapports d’architectes avant et après les travaux, etc.) et à la lumière des décisions de jurisprudence rendues en la matière.”
Bref, en effet, on ne sait rien d’autre que ce que nous dit la justice ! Et donc, on peut émettre des hypothèses sur la base de situations identiques ou que l’on estimera comparables.
Retenons néanmoins l’idée générale, sans pour autant jouer aux apprentis sorciers.
Si les travaux qui peuvent être déductibles entraînent l’obligation de détruire / reconstruire, (travaux indissociables) alors l’ensemble doit être déductible fiscalement.
Ainsi, typiquement, le fait d’aménager une salle de bains est une dépense constituant de travaux déductibles. Mais si on installe cette salle de bains dans une extension nouvellement créée, on n’estimera pas que les travaux sont indissociables.
ATTENTION
L’administration dresse une liste d’exemples issus de la jurisprudence de dépenses réputées indissociables non admises en déduction.
CONCLUSION
On a ainsi fait un tour rapide des diverses natures de travaux. La défiscalisation par les travaux passe donc bien entendu par la maîtrise de ces éléments fondamentaux. Savoir quelle nature de travaux sera déductible fiscalement et laquelle ne le sera pas. En fonction des budgets respectifs de chaque catégorie, on pourra alors opter pour une stratégie concernant les travaux eux-mêmes. Mais on pourra aussi s’interroger sur les opportunités qui pourraient découler d’autres options fiscales, comme la société à l’impôt sur les sociétés (sociétés à l’IS), ou sur le passage en fiscalité meublée (au réel), avec les revenus dans la catégorie des BIC, qui permettent toutes deux de déduire la totalité des travaux.
Pour en savoir plus, lisez l’article “Travaux déductibles” (lien ci-dessous). Vous y découvrirez plus de références juridiques, et des informations sur les cas de démembrement de propriété.
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