Attention !

Je n’aime pas ces “solutions” : c’est pour ça que je dis “les pièges de l’immobilier défiscalisant“. Je l’ai déjà exprimé, mais de récurrentes questions de visiteurs m’incitent à donner ici mon avis.

Penser uniquement impôt ou défiscalisation, lier défiscalisation et immobilier, c’est toujours oublier que l’immobilier est d’abord de l’immobilier, et pas une carotte fiscale. Voilà un inventaire des pièges de l’immobilier défiscalisant :

UFC donne son avis sur l’immobilier défiscalisant : interview de la juriste de l’association de défense de consommateurs UFC Que Choisir

Voir les informations d’une juriste de UFC Que Choisir. concernant les “pièges de l’immobilier défiscalisant”                                                      Voir l’article

des centaines d’investisseurs en Robien se sont fait piéger, en achetant dans des zones où la demande locative était quasi-inexistante

des difficultés croissantes rencontrées par les investisseurs

 Les propriétaires, qui ont souscrit des assurances loyers impayés, sont encore protégés

Pourquoi : pièges de l’immobilier défiscalisant ? Mon commentaire :

On ne doit jamais oublier que l’immobilier a une valeur de revente, et que c’est elle qui doit nous inciter à acheter ou non.

Si on paye 140 quelque chose qui vaut 100, la revente est impossible pendant 5 ou 8 ans ! On a donc intérêt à ne pas avoir besoin de le revendre, si par hasard, les critères financiers annoncés étaient éloignés de la réalité.

Lorsque l’on achète de la défiscalisation, on la paye au départ, dans le prix d’achat, mais également ensuite par la gestion d’un produit souvent mal adapté au marché locatif et dont la rentabilité n’est pas au rendez-vous.

Pourquoi on parle de pièges de l’immobilier défiscalisant ?

Pourquoi investir à l’autre bout de la France ?

Souvent votre futur Eden fiscal se situe à l’autre bout de la France, c’est assez surprenant que les Lyonnais n’arrivent à trouver que des appartements à Bordeaux, Nantes ou Brest, enfin, dans leurs banlieues éloignées à faible demande locative, alors que les Bordelais trouvent des biens à Lyon ou Strasbourg…

Serait-ce que les “conseillers en Défiscalisation” -comprendre “vendeurs purs et durs d’immobilier”- ont intérêt à avoir des clients les plus éloignés possibles des produits achetés ?  Non, c’est sûrement un hasard…)

Les clés de l’échec, enfin les raisons de l’échec, bref : les pièges de l’immobilier défiscalisant

Les éviter et tenter de les détecter :

• Localisation du bien (proximité de la ville : 40 km, par exemple, demande faible sur le type de bien proposé.
• Loyers sur-estimés, ainsi que leur évolution. (une hausse de moins de 1 %, peut rapidement devenir une hausse de 2 % ou plus, comme on le voit dans les projets remis aux investisseurs !!!)
• Oubli de l’impact de la CSG-CRDS (oui le conseiller en défiscalisation l’oublie, parce que la défiscalisation ne permet pas de déduire la CSG-CRDS -17.2 % des revenus fonciers, une paille-, mais il n’est pas conseiller en charges sociales, seulement en défiscalisation, on vient de vous le dire…)
• Votre imposition est sur-estimée, pour vous montrer à quel point le fisc va vous aider à vous enrichir. Oui, si vous payez 4.000 € d’impôt, le fisc vous aide à hauteur de 4.000 € par an, au début. Mais, comme la plupart des clients ne savent pas calculer leur impôt, le gentil conseiller va gonfler l’impôt à payer, pour que la mariée soit plus belle. Avouons que 4.000 € d’économie, c’est mieux que 2.000 € !!
• Sous-estimation des charges de copropriété. Elle seront sûrement réévaluées une fois la résidence remplie… Tant pis pour votre budget.

Ces erreurs cumulées m’ont permis de diagnostiquer pour un de mes clients une différence d’effort d’épargne de près de 300 € mensuels, dans le cas où le bien se loue, et où le locataire paye… On passait de 199 € (ce n’est pas une blague, comme dans les pubs Eram), prix maximum à 450-500 € par mois d’effort. Plus de deux fois plus ! C’est très important, et cela peut remettre en cause durablement votre sécurité financière, celle de votre famille, si le projet est au plus serré…

Le maître mot :

Comparez le prix au m² de l’appartement qui vous est proposé avec celui de l’équivalent dans de l’ancien, ces prix sont faciles à trouver, tant pour la valeur de vente, que pour la valeur locative.

Vous constaterez combien vous achetez votre économie future (et éventuelle) d’impôts.

Les pièges de l’immobilier défiscalisant changent de nom, ils s’appellent Duflot, Pinel, au suivant !!

…

Liens vers le site du gouvernement pour vous renseigner :  (ça reste la meilleure source d’information !!)

Territoires.gouv.fr : le Dispositif Pinel

Le site des Impôts : le dispositif Duflot

Connaître la fiscalité pour mieux la maîtriser