LOUER EN MEUBLE : il va falloir être très précis !
Eviter de se tromper quand on veut louer en meublé. J’aime bien que les choses soient claires, et que les décisions soient prises avec le maximum d’informations. Et je vais donc aborder un sujet d’actualité :
La location meublée : c’est tellement facile ! On peut en effet se demander pourquoi tout le monde ne le fait pas. Ou si on n’est pas légèrement demeuré de ne pas le faire aussi !
Le meublé, souvent présenté comme la meilleure solution :
rentabilité,
fiscalité,
avantages nombreux, divers, et surtout impossibles à réunir dans d’autres schémas financiers ou immobiliers.
Affirmer cela, et baser toute sa stratégie immobilière sur cette simple vérité, pour ne pas dire cette vérité simpliste, c’est prendre des risques dont on ne mesure pas bien les effets.
Parce que la France a une caractéristique stable dans le temps, c’est précisément son instabilité fiscale. Il convient en conséquence de prendre quelques précautions avant de louer en meublé. Il faudra ainsi faire attention aux doux chants des sirènes quand ils sont trop beaux, trop séduisants.
Par principe, lorsque l’on vous explique que vous serez plus malins que tout le monde en utilisant cette niche plutôt que toutes les autres, méfiez-vous. Je ne dis pas qu’il ne faut pas regarder, mais il faut prendre un peu de hauteur.
En début d’année (il y a presque deux mois), j’avais publié un article sur les évolutions en vue sur la location de meublé de courte durée. (On peut faire du meublé à l’année ou en courte durée)
J’y reviens car on me demande souvent pourquoi je ne parle pas plus des fortes rentabilités du meublé. Et pourquoi avec des taux supérieurs à 20 %, je ne m’en réjouis pas plus ? Je vais donc répondre à cette question ici.
1 – Quelles règles aujourd’hui si on prévoit de louer en meublé ?
Tout d’abord, pour bien comprendre ce qui se passe sur cette niche fiscale, il faut bien prendre en compte une vérité permanente : la fiscalité n’est pas stable, on le sait, mais, au-delà d’être chaotique, elle est guidée par des tendances de fond.
Ensuite, ces tendances sont elles-mêmes guidées par les besoins en ressources de l’état, par des groupes de pression (lobbyistes). Mais comptons aussi sur une certaine logique, parce que, après tout, tout n’est pas forcément injustifié dans les décisions qui sont prises.
2 – Louer en meublé : Des réformes logiques.
Quand un propriétaire passe son appartement en location meublée, c’est évidemment pour bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % en micro BIC au lieu de 30 % en micro foncier.
L’état est donc en train de mettre en place deux choses concernant les biens destinés à la location meublée :
- définition précise de ce qu’est un meublé, qui inclut, par exemple, la TV, la vaisselle. La location meublée n’est donc pas un appartement où on aura simplement posé un lit, une armoire, une table, et 2 chaises !
- projet bien avancé de calquer l’abattement forfaitaire du micro BIC sur celui du micro foncier. On passera alors de 50 à 30 % d’abattement.
- réflexion sur le mode de taxation des plus-values qui est différent selon qu’on va louer en meublé ou en nu.
De plus, pourquoi les amortissements d’un meublé n’auraient aucune conséquence sur l’imposition des plus-values, alors qu’ils sont réintégrés en plus-values sur un bien loué en non meublé ? Il n’y a strictement aucune raison à cela.
Rien d’illogique à ces mesures, dans le contexte précité, donc, d’autant que les abus sont nombreux.
A – Les réformes sont fonction des besoins en ressources de l’état.
Notre pays est surendetté, il est donc logique qu’il trouve de nouvelles ressources financières. Et on est parfaitement dans cette situation.
Quel est l’intérêt pour la France de laisser des propriétaires bénéficier d’un abattement énorme, sans contreparties ? Encore une fois, il est normal de faire quelque chose là-dessus !
B – Les lobbyistes s’y mettent !
L’ampleur prise par AirBnB a des incidences sur le marché de l’hôtellerie, des résidences de tourisme, qui sont pourvoyeurs de taxes, charges sociales, d’emplois. Il est donc, là aussi normal que ces groupes fassent pression sur l’état pour qu’il mette en place des mesures qui défendent leurs intérêts.
3 – Quelles évolutions prévoir finalement si on veut louer en meublé ?
Deux solutions vont donc très probablement être envisagées :
- faculté d’amortir les biens, de passer les frais réels et de n’avoir aucun revenu facial et taxable, mais dans une certaine limite, par exemple 75 nuitées maximum. C’est un projet actuellement.
- possibilité de continuer tout cela, ainsi, mais chargement social des recettes brutes, comme un autoentrepreneur, malgré les amortissements.
L’autre option, bien entendu : une combinaison des deux points précédents.
On sera très probablement assez imaginatif pour mettre en place une nouvelle source de revenus qui viendra réduire l’intérêt de cette niche fiscale, à juste titre, selon moi. Il me semble que ne pas anticiper ces mutations est irresponsable.
Quand on vous parle d’un rendement de 15 ou 20 % grâce au meublé, avec une fiscalité avantageuse, pensez bien à ceci, et ajoutez qu’il s’agit de revenus bruts. Lorsque l’on a intégré la fiscalité, les charges d’exploitation, les taxes foncières, les assurances (…) on peut très facilement diviser le rendement par 3 ou 4. Alors, arrêtons de rêver, et calculons sérieusement notre projet, pour éviter les déconvenues. Vous savez que les réformes sont en marche, vous n’avez donc plus le droit de les ignorer…
Précisions dans l’article de capital.fr sur la location meublée
Mauvaise nouvelle : Bercy réfléchit déjà (ou enfin) à modifier les avantages fiscaux des locations meublées. Voici les scénarii envisagés.
Les investisseurs particuliers le savent bien : le statut de loueur en meublé reste très avantageux fiscalement pour qui souhaite investir dans la pierre . Trop sans doute aux yeux de Bercy qui travaille à modifier les règles du jeu à son avantage.
Une première piste de réforme actuellement en cours d’étude viserait le régime fiscal au réel qui, si les revenus fonciers ne dépassent pas 32 900 euros par an (loueur en meublé non professionnel, LMNP) permet de déduire dans l’amortissement de l’immobilier, des travaux réalisés dans le logement mis en location, ainsi que du mobilier. Au bout du compte, c’est cet amortissement qui constitue le principal levier fiscal (en plus de la déduction des intérêts d’emprunts, des frais d’acquisition, …) et augmente la rentabilité de l’opération.
Très imaginatif, le fisc envisage donc de modifier la valorisation du bien en cas de revente, par un tour de passe passe consistant à ajouter au prix de vente l’équivalent des amortissements réalisés en cours d’opération. In fine, tout bien immobilier verrait ainsi sa valeur théorique réévaluée par le fisc, si bien que le propriétaire serait taxé au titre d’une plus value plus importante, lors de la cession. Ce que ce dernier a économisé grâce au statut de LMNP lui serait alors repris en partie au moment de la vente.
Une autre réforme : avant même de parler du RSI !
Une deuxième piste de réforme, plus avancée celle là, concerne les locations en régime micro BIC. Il s’agirait de baisser l’abattement forfaitaire, aujourd’hui 50%, pour le ramener à 30%, si les revenus sont inférieurs à 15 000 euros. Par exemple, un bailleur encaissant 14000 euros de loyers par an serait alors imposé sur 9800 euros de revenus fonciers, au lieu de 7000, soit un impôt de 2940 euros au lieu de 2100, pour une tranche marginale de 30 %. Enfin, une variante de cette réforme, également à l’étude, consisterait à aligner tous les régimes, location meublée et libre, en créant un seul abattement à 40%. De quoi atténuer là encore l’attractivité de la location meublée !
Très bon article. Bravo. Ça tord le coup à certains vendeurs de rêves.
Christian
Merci 🙂
Laurent
investissement locatif intelligent
Beaucoup de personnes ne sont pas au courant de toutes ces conditions quand il s’agit de louer en meublé. Je vais donc partager cet article avec mes amis via ma page Facebook.
Petite erreur dans votre commentaire sur les frais de notaire je crois:
5 immeubles = 11 500 € (1 Million d’achats) + 750 000 € de frais de notaire !!
Bonsoir Yoann,
Merci, c’est corrigé… Comme quoi, un zéro ne vaut pas toujours zéro 😉
Bonne journée.
Laurent
investissement locatif intelligent