Rentabilité locative, rendement, de quoi parle-t-on ? Et est-ce que c’est important de connaître ce simple pourcentage ?
Rentabilité locative – rendement locatif – rentabilité investissement
La rentabilité locative (que certains appellent le rendement locatif) qu’est-ce que c’est ?
Un investissement immobilier locatif, ce n’est pas facile à étudier si on n’a pas les bons chiffres.
Il en faut en réalité 3 pour se faire une idée rapide d’un projet :
- prix d’achat net vendeur ;
- montant de la taxe foncière ;
- montant des loyers mensuels.
Ces chiffres qui permettent de calculer rapidement la rentabilité locative sont évidemment insuffisants pour une analyse fine, mais ils permettent déjà d’avoir une idée rapide des résultats, si on les exploite bien.
Alors, tout de suite, une précision :
“Rentabilité locative” ne veut pas dire revenu disponible…
Ni même devenir rentier, ou obtenir l’indépendance financière...
Cela veut dire que l’investissement a son rendement. Mais puisque généralement, en face de cet investissement, il y a un crédit, et bien on va essayer de faire en sorte que le crédit soit payé par le rendement de l’investissement. Et pourtant, cela ne génère pas de revenu équivalant à la rentabilité locative. C’est très important de le préciser, car j’ai beaucoup de questions sur ce point précis !
Calcul de la rentabilité locative :
Montant des loyers bruts annuels / Valeur du bien
Pour aller plus loin dans le calcul de rentabilité locative : On va faire le calcul suivant :
[ toutes les recettes – toutes les charges d’exploitation ] / coût d’acquisition.
Recettes et Charges d’exploitation (annuelles) :
Les loyers
assurances
taxe foncière
charges de copro à la charge du propriétaire
frais d’entretien et de réparation
prestations de services (ménage, gestion par une agence immobilière…)
Coût d’acquisition :
Prix d’achat net vendeur
Frais de notaire
Frais d’agence
Travaux prévus à l’achat
Rentabilité locative brute ou nette ?
(Voir plus bas : le calcul du rendement locatif)
On devrait d’ailleurs parler de rendement d’investissement que de rendement locatif.
Si j’investis 100.000 € (en immobilier, en actions, en parts de SCPI…), combien vais-je percevoir ? avant les charges, avant les impôts et les prélèvements sociaux ? Exemple : 5.000 € / an de revenus. Et bien cela représente un rendement brut de 5 % sur mon investissement.
Et si on veut aller plus loin, pour mesurer la performance de cet investissement, on devra le comparer à un autre placement. Par exemple un fonds obligataire, ou alors le fonds € d’une assurance vie… Et, puisqu’on aura investi au comptant, le rendement financier de cet investissement sera réduit de la perte générée par le mobilisation d’une épargne qu’on aura désinvestie d’un autre support qui lui-même rapportait.
De ce rendement brut, il faudra déduire toutes les charges liées à cet investissement, y-compris les impôts et prélèvements sociaux. Ce sera le rendement net.
Rentabilité locative de 10 %. Certains s’en gargarisent. Mais on en est souvent loin ! Pourquoi ?
“Mon investissement me rapporte 10 % !”
Et bien on va réfléchir comme sur un placement financier.
En résumé : Si j’ai un appartement qui coûte 100.000 € et que je perçois 10.000 € de loyers chaque année : Oui ça fait 10 %.
Et d’ailleurs, ce ne sera pas la rentabilité de l’investissement mais la rentabilité locative. En effet, selon qu’on aura fait un apport ou non, ou selon le taux du crédit, sa durée…, la rentabilité de l’investissement sera différente. Ce qui nous intéresse est donc bien la rentabilité locative.
De plus, s’il n’y a pas de crédit pour déduire des intérêts d’emprunt, cela veut dire 2 choses :
1 : l’argent est investi dans l’immobilier, et qu’il ne produit pas d’intérêts (en cela, le rendement est déjà diminué).
2 : les intérêts d’emprunt qui sont une charge déductible, et qui génèrent une économie d’impôts ne pourront nous bénéficier. Donc, il faudra payer plus d’impôt et de prélèvements sociaux qu’avec un crédit sur ce revenu foncier. Le revenu foncier sera donc plus élevé qu’avec un crédit et le rendement financier sera ainsi modifié.
Il y aura de plus à déduire la taxe foncière, les assurances, les charges d’entretien et de réparation. A cela, on devra également déduire les impayés ou les vacances locatives. Ne pas prévoir ce dernier point peut d’ailleurs mener à l’échec un projet qui était pourtant de qualité.
Rentabilité locative vs Rentabilité de l’investissement
Si on veut prendre en compte la rentabilité de l’investissement : on perçoit les loyers, on déduit les charges, assurances, taxe foncière + si on a investi à crédit : les intérêts d’emprunt. C’est évidemment différent de la rentabilité locative !
Si on a payé cash, ou qu’on a fait un apport partiel pour louer, cet argent investi ne rapporte plus d’argent. Il permet d’économiser les intérêts d’emprunt, mais il entraîne une fiscalité plus forte, du fait que sur cet apport, on n’aura pas d’intérêts d’emprunt à déduire des revenus fonciers, d’où une baisse de rentabilité de la part du bien payée avec cet argent investi en apport.
Comment calculer la rentabilité locative d’un investissement ?
Comme on vient de le voir, cela peut s’avérer plus complexe qu’on ne le pense. Et je vais vous dire, on s’en fiche un peu...
Imaginons un achat immobilier sans crédit à 200.000 €
- Loyers : 20.000 € (10 % de rentabilité brute)
- Taxe foncière = 1.800 €
- Assurance (PNO) = 500 €.
- Reste 17.700 € de revenus fonciers. (20.000 € – 1.800 € – 500 € )
De ce montant, on va déduire :
- l’impôt : 14 %, 30 %, 41 % … (*)
- Les prélèvements sociaux : CSG-CRDS = 15.5 % (bientôt 17.2 %) (*)
- (*) ou bien la flat tax de 30 % si elle est votée effectivement.
Prenons l’exemple d’un contribuable un peu aisé (28.000 € par an pour un célibataire !) : 30 % d’impôt.
C’est le taux marginal d’imposition ou TMI. Chaque euro supplémentaire de revenu sera taxé à 30 %.
1er cas : pas de crédit :
On reprend les 17.700 € de revenus fonciers qui seront donc taxés à 30 % + 15.5 % de CSG-CRDS = 45.5 % de 17.700 € = 8.053 € s’en vont.
Le rendement passe de 20.000 € à (17.700 – 1.800 – 500 – 8.053), soit 9.665 €, soit 4.83 % de rendement net. Et évidemment c’est moins vendeur… que 10 % de rentabilité locative (brute !).
2ème cas : un crédit intégral de 200.000 €
On aura les mêmes charges auxquelles s’ajouteront les intérêts d’emprunt, et l’assurance emprunteur.
Prenons un crédit à 2 %. La première année, pour faire simple, ça fait 4.000 € d’intérêt, et environ 500 € d’assurance emprunteur (base 0.25 % sur capital emprunté).
Le revenu taxable se calculera ainsi :
20.000 – 1.800 – 500 – 4.000 – 500 = 13.200 €.
Sur cette somme, on va payer impôts et prélèvements sociaux. On paiera : 45.50 % x 13.200 € = 6.006 €.
Le rendement net sera donc : 20.000 – 1.800 – 500 – 4.000 – 500 – 6.006 = 7.194 €, soit 3.60 % de rendement net.
Mais ajoutons que pendant ce temps, on aura l’épargne disponible, puisqu’on a fait un crédit. Et ces 200.000 € vont générer des revenus. Et bien, ces revenus devront être ajoutés au rendement de notre nouveau montage. De plus, la fiscalité liée à ce placement devra être déduite du rendement.
Donc, on voit bien selon qu’on fait un investissement locatif sans apport ou avec apport, le résultat sera différent aussi.
Comment tirer profit de ces notions sur la rentabilité locative ?
Ce discours doit être exploité chez les agents immobiliers ou les possesseurs de biens quand ils le vendent. Car c’est le rendement d’investissement brut qui est indiqué. Alors, attention, et à vos calculatrices !
Et quoi de mieux pour négocier que mettre en doute les chiffres qu’on vous donne ? En effet, vous allez gagner dans votre négociation en déstabilisant votre interlocuteur concernant les chiffres qu’il vous donne ?
Maintenant, calculer le rendement locatif (ou la rentabilité locative) d’un investissement locatif peut être utile. Mais c’est très loin d’être suffisant pour savoir s’il faut investir dans un projet immobilier locatif.
Car le calcul de rentabilité locative réelle, le rendement net d’un investissement locatif est variable selon chaque investisseur immobilier.
Et ce qui compte, c’est ce qu’il reste à la fin du mois, pour savoir si on peut faire l’investissement étudié. Le pourcentage qui sera faux par définition ne nous intéresse donc pas !
Montage de projet : voir les autres articles
J’ajoute cette vidéo qui explique pourquoi le rendement n’est pas une donnée suffisante : Comment on passe de 20 % à 6 % de rendement !
La moitié de mes clients en audit immobilier sont des investisseurs possédant déjà un ou plusieurs biens. Pourquoi ont-ils besoin de mon aide ? Parce qu’ils se rendent compte que certains paramètres n’ont pas été pris en compte, et qu’ils commencent à leur coûter cher, parce qu’ils souhaitent optimiser la rentabilité locative (justement), qui n’était pas finalement aussi élevée qu’annoncé.
C’est pour cela qu’une analyse fine de projet est utile, et surtout nécessaire.
Si vous ne savez pas le faire, faites-vous aider par quelqu’un dont c’est le métier, formez-vous.
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