Le micro foncier est l’une des options fiscales, et ça concerne la location nue. (temps de lecture : 4mn)
Le Micro Foncier :
La location nue peut entraîner un choix sur la fiscalité que l’on va retenir :
- le micro foncier
- le réel
Micro foncier : le principe.
ATTENTION : Micro foncier veut dire “petit”. Le plafond de revenus fonciers (bruts) est alors de 15.000 € annuels. Et ce plafond de loyers au régime micro foncier s’entend par foyer fiscal.
Donc, si vous êtes en couple, non pacsé, et que vous avez deux déclarations d’impôts distinctes, vous avez alors un disponible de 30.000 € de revenus fonciers à vous deux, qui pourront être déclarés au micro foncier.
Micro foncier, alors comment ça marche :
Il s’agit d’appliquer un abattement forfaitaire sur les recettes locatives, et de ne pas déduire les charges réelles que l’on subit :
- Intérêts d’emprunt,
- travaux,
- taxe foncière,
- frais de gestion,
- assurances…
Le montant de cet abattement est de 30%. (Retenez : micro foncier = abattement forfaitaire, pas de frais réels)
Exemple : vous percevez 10.000 € de revenus fonciers.
- Votre abattement micro foncier est de 30 % de 10.000 €, soit 3.000 € d’abattement forfaitaire sur vos loyers perçus.
- Votre revenu foncier imposable et sujet aux prélèvements sociaux (CSG-CRDS) sera ainsi de 7.000 € (10.000 – 3.000).
Micro Foncier ou Revenus fonciers déclarés au Régime réel : Comment choisir ?
Pour retenir la meilleure solution, il faut alors prévoir l’option dès que l’on choisit d’l’investir. Ainsi, par exemple, si on décide d’investir sans crédit, on sait que l’on devra opter pour le micro-foncier, mais si on met en place un crédit, qu’on a des travaux à faire pour rénover le bien, en vue de le louer mieux, plus facilement, ou plus cher, on va retenir le régime réel. Les options fiscales, effectivement, ne s’improvisent pas.
Autre exemple : on démarre le projet au régime réel, et lorsque la charge d’intérêts d’emprunt, et de charges liées à cet investissement commencent à être faibles, on opte pour le micro foncier. Mais attention à respecter les règles de prudence (voir plus bas) à ce sujet du changement d’option.
Le choix Micro foncier et régime réel doit être soigneusement étudié, car une fois qu’on a fait ce choix entre micro foncier et le régime réel, il peut être dangereux de changer d’option. On peut le faire, mais on va devoir respecter un “calendrier” imposé par la réglementation fiscale.
Micro foncier : règles de prudence au moment du choix :
La règle est que lorsque l’on choisit un régime : réel ou micro foncier, on fait alors le choix pour un minimum de 3 ans.
On ne peut donc pas décider de passer cette année au micro foncier parce qu’on a peu de charges, puis l’an prochain venir sur le régime réel parce que c’est l’année où on fait des travaux, puis retour au micro foncier. On appelle cela un abus de droit.
Qu’est-ce que l’abus de droit ? risque Micro foncier – régime réel
L’abus de droit c’est le fait, pour un contribuable, de choisir un système dans le but exclusif de bénéficier d’un avantage fiscal.
Le fait de faire un choix qui change chaque année, en fonction du sens du vent ressemble fortement à un abus de droit. 🙂
Micro foncier et régime réel : deux options possibles sur un investissement locatif : Voir l’article sur le régime réel
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Avec les augmentations annuelles de loyer (je suis actuellement à 14 900€) je dépasserai le seuil des 15 OOO € l’an prochain :
quelle sera mon imposition – je n’aurai pas encore de déductions à faire valoir – Merci
Bonjour,
J’imagine que vous êtes au régime micro foncier : abattement de 30 % si les recettes sont inférieures à 15.0000 €
2 options :
Il va falloir choisir entre le dépassement de ce seuil et le maintien sous ce seuil !
Et oui, les hausses de loyers ne sont pas une obligation, même si elles sont inscrites au bail. Fidéliser un bon locataire est légal 😉 .
L’autre option, si le marché et le produit le permettent, au prochain changement de locataire : passer l’un des biens en meublé (en respectant le décret de 2015), qui passera au régime micro BIC (50 % d’abattement pour le moment mais très probablement 30 % bientôt) et vous aurez une bonne marge de réserve de hausses de loyers. Vous penserez aux formalités liées à l’activité de loueur de meublé : formulaire p0i, par exemple, et respect de la liste des équipements obligatoires dans un meublé (décret de 2015).
Bonne journée.
Laurent
investissement locatif intelligent
bonjour,
je suis en couple non marié, on déclare nos revenus foncier 50/50 j’ai opté l’année dernière pour le régime réel et cette année je voudrais faire le micro foncier ai je le droit car la règle des 3 ans ne s’applique que sur la 3 ème année finalement et si je me marie l’année prochaine je serais obligé de passer au régime réel car mes revenus locatifs dépasseront 15 000 euros bruts
es ce que je peux quand meme faire un micro foncier cette année ou dois je rester au réel ???
Aucun problème pour changer vers le réel si des déficits n’ont pas profité au foyer fiscal.
Le principe des 3 ans a pour but d’éviter les abus, et les allers – retours d’une option à l’autre en fonction de l’intérêt qu’on a ici ou là.
La limite est toujours l’abus de droit.
Merci de votre visite sur le site.
Bonne journée.
Laurent
investissement locatif intelligent
Bonjour Laurent,
Cet article est très clair et concis !
Il y a l’essentiel à retenir et surtout à savoir.
Merci pour ton investissement
Cordialement Rodolphe
Bonjour,
Merci de votre visite sur le site.
Bonne journée.
Laurent
investissement locatif intelligent
Bonjour,
j’ai des travaux à effectuer dans un bien qui était ma résidence principale et que je souhaite louer à la suite de ces travaux, j’ai choisi un régime réel et j’ai donc 2 questions :
– Est-ce que je peux changer de régime avant ma prochaine déclaration ?
– Si je fais les travaux maintenant (sans être encore en régime réel – c’est la première fois que j’ai des revenus fonciers) est ce que c’est travaux seront déductibles si je ne passe en régime réel qu’au moment de ma prochaine déclaration (avril-mai de l’année prochaine) ?
Merci
Bonjour,
Si vous prévoyez de louer le bien en nu au réel, vous pourrez déduire certains travaux réalisés en vue de louer, même si la location ne commence pas cette année.
Les intérêts d’emprunts et charges diverses (si vous en avez) pourront également être déduits, dans la mesure où ces dépenses correspondent au bien loué.
Bonne journée.
Laurent
investissement locatif intelligent
Bonsoir
Une petite question sur le micro financier. Lorsque l on est en couple non marié non pacsé… Comment doit on declarer les revenus locatifs : a 50/50 ? Au prorata de la quotité d achat du bien ? Ou on peut le faire sur la declaration que l on veut ?
D avance merci de vos réponses
Cdt
Bertrand
Bonsoir Bertrand,
Chacun de vous déclarera la proportion de revenus qui lui appartiennent.
Si vous êtes en indivision à 50/50, cuncun déclare 50 %. Si c’est 75/25, vous déclarez selon cette proportion.
Bonne soirée.
Laurent
investissement locatif intelligent
Bonjour,
Je crois que le micro foncier n’est pas soumis à la règle des 3 ans, car ce n’est pas considéré comme une option mais le régime de plein droit lorsque les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 €.
Je peux donc déclarer en micro foncier la première année, puis l’année 2 passer au réel mais là je suis engagé pour 3 ans… Non?
Cordialement,
Effectivement, c’est une option à laquelle vous avez droit dès le départ.
Si vous changez de régime l’année d’après, vous pouvez également, et ce choix est alors valable pour une durée de 3 ans.
Si vous êtes au régime réel au départ, et qu’ensuite, vous décidez de passer au micro, vous allez alors vous engager une nouvelle fois pour 3 ans.
Sinon, on risque fort d’être en abus de droit. C’est pour cela qu’il vaut mieux retenir la règle des 3 ans.
L’investissement immobilier et ses règles, et surtout les impôts et leurs règles…
Laurent
investissement locatif intelligent