La location nue peut entraîner un choix sur la fiscalité que l’on va retenir :

➥ Régime réel

➥ Micro foncier.

regime réel

Investissement immobilier locatif : Le Régime Réel

Le régime réel prend en compte, comme son nom l’indique, les charges réelles supportées par le propriétaire du bien mis en location. Ces charges réelles seront ainsi comptabilisées en déduction des recettes (les loyers) pour calculer le revenu foncier taxable.

SOMMAIRE

Régime Réel : le principe.

1- LE CHOIX : On peut choisir le régime réel, quelque soit le niveau des loyers perçus il n’y a donc aucun minimum.

2- L’OBLIGATION : Mais on est obligé d’être au régime réel, dès que les revenus fonciers du foyer fiscal dépassent 15.000 € annuels

régime réel

Régime Réel / micro foncier : comment choisir ?

Pour bien comparer et choisir, on doit ainsi en premier lieu connaître les modalités de calcul, et les avantages de chaque option fiscale. On devra aussi faire attention aux changements d’option trop fréquents, car cela entraîne évidemment des risques. Et il faudra vérifier que les travaux que l’on fera seront des charges effectivement déductibles. Donc, regardons de plus près : régime réel ou micro foncier.

1 : Régime réel : comment calculer ?

Tout d’abord, au régime réel, on déduit les charges (déductibles) de nos recettes. Le revenu foncier, notre revenu taxable se calculera donc ainsi :

Recettes (loyers) – Charges = Revenu foncier.

Régime réel

Les charges déductibles

  • intérêts d’emprunts

  • travaux d’entretien / réparation

  • taxe foncière,

  • frais de gestion (par une agence)

  • charges de copropriété (part propriétaire)

  • assurances : du crédit, le PNO (propriétaire Non Occupant), et loyers impayés

  • un forfait de 20 € par lot loué (sorte de forfait pour les courriers)

Régime réel : un exemple :

Vous louez un logement pour 10.000 € de loyers annuels. Alors, quels sont les calculs au régime réel ?

De ces loyers, vous déduisez les charges réelles :

  • 3.000 € d’intérêts d’emprunt
  •    800 € de travaux
  •    600 € de taxe foncière
  •    700 € frais de gestion
  •    200 € d’assurances Propriétaire Non Occupant
  •    480 € d’assurance crédit
  •    20 € de forfait de dépenses en courriers, déplacements pour chaque lot loué

Cumul des charges : 5.800 € de charges déductibles.

Le revenu foncier taxable au régime réel sera donc : 10.000 € – 5.800 € = 4.200 € de revenus fonciers taxables.

C’est donc ce montant qui subira l’impôt et les prélèvements sociaux (CSG-CRDS).

C’est d’ailleurs là qu’il faut être précis, car au-delà de savoir comment fiscaliser votre revenu, il faut savoir combien. Et là, on va par ler de TMI : Taux Marginal d’Imposition.

Mesure de l’impact fiscal

Un célibataire qui gagne 30.000 € / an est en fin de tranche à 14 %. S’il perçoit les 4.200 € de revenus fonciers, l’impôt représentera 30 % de ses revenus fonciers.  Et on devra encore payer les 17,2 % de prélèvements sociaux sur ce revenu. Ce sera donc 30 % x 4.200 = 1.260 € d’impôts + 722 € de prélèvements sociaux (17,2 % de CSG-CRDS), soit au total : 1.982 € pour la première année. Le genre de dépense qu’on doit donc absolument anticiper. (c’est d’ailleurs pour cela que j’ai conçu mes simulateurs d’investissement). La trésorerie brute tombe ainsi de 2.000 € par an.

Régime réel :

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2 : Micro Foncier : mode de calcul

Au régime Micro Foncier, on ne comptabilise pas les charges, on ne les déduit donc pas des recettes. Cette déduction des charges se fait ainsi sous la forme d’un forfait de charges qui est estimé à 30 % des loyers bruts. Le revenu taxable se calculera donc ainsi :

Recettes (loyers) – abattement de 30 % = Revenu foncier.

Donc, selon le niveau des charges réelles, on peut avoir intérêt à choisir le régime Micro foncier ou le Régime réel.

Mais attention, là, il faut choisir avec une vision long terme. Imaginons un investissement sans crédit, avec peu de charges. A priori, le régime Micro est adapté. Mais, si cette année, je fais des travaux qui me permettent par exemple d’annuler mes revenus fonciers, ou au moins de les diminuer fortement, dois-je pour autant choisir le régime réel ? Imaginons que j’ai une économie cette année et que j’ai un surcoût dû à l’absence de charges l’an prochain. Dans ce cas, dois-je et puis-je choisir le régime réel cette année, et revenir sur le régime Micro Foncier l’an prochain ?

Existe-t-il des risques à faire cela ? On va voir que les règles ont été précisément fixées.

Régime réel : attention aux déductions.

Certaines charges sont dites “non déductibles“. C’est-à-dire que les dépenses correspondantes n’auront pas d’impact fiscal. En effet, elles ne viendront pas diminuer le revenu foncier, et donc, la base taxable.

Régime réel

Les charges non déductibles

  • transformation de bureaux, ou de commerces ou de grange en habitation,

  • découpe d’un T3 pour en faire 2 T1,

  • agrandissement d’une maison,

  • transformation d’un garage en une chambre supplémentaire,

  • ouverture d’un mur pour agrandir un salon…

Régime réel / micro foncier : Règles de prudence sur l’option fiscale.

La règle est que lorsque l’on choisit un régime : réel ou micro foncier, on fait le choix pour un minimum de 3 ans. On ne peut donc pas passer cette année au micro foncier, parce qu’on a peu de charges, et l’an prochain venir sur le régime réel parce qu’on fait des travaux, puis retour au micro foncier. On appelle cela un abus de droit.

Un choix fiscal ne doit jamais être guidé par le seul avantage de ce choix fiscal. Et bien voilà la définition de l’abus de droit, et le fisc a son mot à dire sur ce qu’il entend être un abus de droit… 🙂

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2018-04-29T15:16:35+01:00

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