Crédit in fine : l’immobilier locatif intelligent
Le crédit in fine est peu utilisé, pour 2 raisons :
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Le client doit disposer d’une épargne servant à garantir le paiement d’un crédit in fine
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Le crédit in fine est considéré par beaucoup de banquiers comme trop
spéculatif, et non comme un levier d’enrichissement. Dommage !
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Principe du crédit in fine
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Avantages d’un montage financier en crédit in fine pour investir
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Crédit in fine : le schéma financier.
D’un côté, la banque vous facture des intérêts d’emprunt déductibles du revenu foncier (intérêts qui ne diminuent pas d’année en année, puisque le capital restant dû reste le même pendant toute le durée du crédit in fine), de l’autre le contrat d’assurance-vie qui garantit la bonne fin du contrat de prêt produit des intérêts qui profitent à l’assuré (le propriétaire en tant que personne physique, et non au bailleur en tant que personne morale).
De plus, pendant la durée du prêt, l’assurance décès (si elle a été souscrite) couvrant le crédit in fine garantit à vos conjoints, enfants, ayants-droit divers le versement d’un capital égal au capital restant dû au moment de votre éventuel décès, pendant que votre capital placé vit avec la fiscalité de l’assurance-vie que nous n’expliquerons pas en détails, mais qui permet de transmettre (si le capital a été versé au contrat d’assurance avant 70 ans) à chacun des ayants-droit 152.500 € en franchise totale de droits de succession. C’est donc un très bon moyen d’être prévoyant, en construisant un patrimoine, et éventuellement en créant des revenus complémentaires moins fiscalisés.
Crédit in Fine : quels avantages :
Ce montage financier en crédit in fine permet d’augmenter artificiellement la charge d’intérêts d’emprunts par exemple, ce qui diminue le revenu foncier ou locatif (si on parle de meublé) et donc, les impôts. Pourquoi ?
- On ne paye que les intérêts de l’emprunt pendant toute la durée du crédit in fine,
- On n’amortit pas le capital.
A la fin du crédit in fine :
On rembourse la totalité du capital emprunté, en une seule fois. Crédit in fine = crédit en fin, cela veut dire que l’on rembourse tout à la fin du crédit in fine. Cela est possible lorsqu’on dispose d’une mise de fonds permettant de garantir à l’établissement prêteur la bonne fin de ce contrat (généralement 50 à 70 % selon le profil de l’investisseur pour un prêt sur 15 ans). Par exemple, on dispose de 150.000 €.
On peut emprunter sur 15 ans un montant (qui a diminué avec la baisse des rendements de l’assurance vie) avec cette solution en crédit in fine (environ 150 à 170 % du montant placé). Les 150.000 € placés sur 15 ans en assurance-vie permettent à l’établissement prêteur de savoir que 15 ans plus tard, les 200 à 250.000 € seront présents grâce aux intérêts produits sur le placement. Compte tenu de la baisse de rendement des fonds €, les montants nécessaires à ces montages en crédit in fine sont de plus en plus importants en proportion du projet. Autre solution, on mixe le versement d’une somme de départ, avec le versement chaque mois d’un montant X qui permet d’arriver à ce capital à rembourser après les 15 ans. Autant vous dire que cette solution là s’adapte à des profils sécurisants pour le banquier. Remarque importante : en France, le crédit in fine ne dure jamais plus de 15 ans. Il pourra être renouvelé, (voir plus bas) par un nouveau crédit in fine, ou amortissable, mais ne peut pas durer initialement plus de 15 ans.
L’intérêt fiscal d’un crédit in fine qu’on ne rembourse qu’à la fin du crédit est indéniable.
Surtout quand on est dans la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) à 30 ou 45 %.
Crédit in fine : au sommet de l’art !
Il faut savoir que, une fois arrivé au terme, le crédit in fine peut être prorogé, et les intérêts d’emprunt peuvent continuer à être déductibles, sous certaines conditions, et cela, sans limitation de durée ! Quand je dis : Crédit in Fine : immobilier locatif intelligent, je n’exagère pas !!
Voir ce lien pour valider les informations.
Le crédit in fine, toutes les banques ne le pratiquent pas :
Certaines y sont même plutôt allergiques. (Trop spéculatif selon elles). C’est surtout très employé dans les pays anglo-saxons. En fait, il s’agit d’un formidable effet de levier. Lorsqu’on a 150.000 € de disponibles, on pense qu’il faut les placer en immobilier, car la pierre, “ya que ça de vrai”. Erreur. La pierre est rentable si elle permet de gonfler un capital de départ (effet de levier) plus qu’un placement financier, ou même de construire un patrimoine sans mise de départ, en finançant tout avec le crédit et les locataires.
Nota : Le taux d’intérêt pratiqué sur un crédit in fine est généralement supérieur au taux pratiqué sur un crédit amortissable d’un demi point.
Exemple :
- prêt à taux fixe en crédit amortissable : 2.10 % sur 15 ans.
- prêt à taux fixe en crédit in fine : 2.50 ou 2.60 % sur 15 ans.
Vous avez besoin d’un accompagnement personnalisé sur un projet d’investissement immobilier :
Très bon article. Très intéressant, comme toujours.
Par contre le lient vers le gouv ne fonctionne pas.Peut être depuis le changement de président .
J’ai vu sur le site de meilleur taux des simulation de In fine jusqu’à 20 ans.
On explique aussi qu’en général les banques demandent 30% du montant, plus un montant mensuel permettant d’atteindre le in fine au bout des 15 ou 20 ans.
Par contre si on proroge le in fine comment cela se passe t’il ? Plus besoin de mettre le montant mensuel ?
Peut on nantir un bien immobilier pour du in fine ?
Merci