Le meublé de courte durée, concurrent des hôtels, niche fiscale, activité sans charges, et sans impôts ? Pourquoi l’état laisserait ce petit paradis tranquille ? Mise à jour juin 2017
Location en meublé de courte durée : pièges à venir
Meublé de courte durée :
Ceux qui me suivent savent le bien que je pense du meublé de courte durée (de tourisme), quand il est proposé comme solution parfaite et surtout unique, sans option de repli :
- pas de risque locatif (protection de locataire, impayés…)
- pas de charges, pas de contraintes.
- rendement très élevé.
- les bonus à ne pas oublier
1 : Meublé de tourisme = pas de risque locatif !!
- la vie de propriétaire comme dans les autres solutions : ceux qui louent en saisonnier savent que certains locataires n’entretiennent pas très bien leurs locaux, mais ce n’est pas le plus grave. Les détériorations locatives arrivent, je pense notamment à Benjamin, récemment, en une seule semaine : une serrure d’immeuble, et un canapé, Christian : une télé, une machine à café volées, Valérie : un sommier à lattes explosé. Et je ne parle pas des annulations de dernière minute si elles sont mal encadrées.
Meublé de tourisme : une erreur classique :
Dans les trois cas : pas d’état des lieux, ni à l’arrivée ni au départ du locataire. Les clés sont souvent laissées dans une boîte à clé, parfois électronique, et le locataire (touriste) gère seul son installation, et son départ. En principe, ça marche, sauf… quand ça coince, et là, c’est la cascade d’ennuis. Le locataire suivant arrive dans un lieu inutilisable, ou sale, ou avec du matériel manquant. Il vous massacrera avec une mauvais note sur les sites de réservation, et vous ne pourrez avoir la preuve de qui est responsable des dégâts. Pas d’état des lieux contradictoire = aucune protection, et ça arrive…
2 : Pas de charges, pas de contraintes, tout se gère tout seul en meublé de courte durée…
la vie de la location simple ou pas ?
- Location en meublé de courte durée = ménage, états des lieux (+ allers-retours) changement de meubles, petites réparations…
- Certaines taches, voire toutes, peuvent se sous-traiter. Votre prestataire, à moins d’être favorable à son propre esclavage, ne vous fera pas ce travail gratuitement. Vous devez donc estimer cette charge, et l’intégrer à votre budget.
- Bien évidemment, les assurances, mensualités de crédit, PNO, charges de copropriété sont à comptabiliser…
- Vous devrez également assumer la taxe d’habitation, les factures d’eau, d’électricité, de gaz…
3 : Le rendement de votre meublé de courte durée… le vrai rendement ?
Sur le papier, les chiffres sont alléchants, mais entre la photo de départ, et celle à l’arrivée, il y a quelques différences.
On vient de parler des charges. Maintenant, on passer aux recettes. Vous n’aurez pas 100 % de taux d’occupation, vous devez aussi le paramétrer dans votre projet. Prévoyez 60 ou 70 % de moyenne en taux d’occupation.
Qui vous a présenté une solution en location de meublé de tourisme avec un taux d’occupation de 60 ou 70 %, vous a dit de ne pas oublier de compter les prestataires, de prévoir 3 ou 5 % du chiffre pour financer les réparations, et la casse ?
Evidemment, le rendement annoncé serait moins élevé, et la solution moins belle…
Si ce n’est pas le cas, l’interlocuteur n’est pas sérieux.
On est dans la différence entre la publicité et l’information, à mon avis…
4 : Les bonus : autorisations, déclarations, RSI, fiscalité, abattements revus à la baisse…
Pour louer en meublé de courte durée, vous devez avoir l’accord de la copropriété.
- Dans une commune de plus de 200.000 habitants, vous devez avoir l’autorisation de la mairie.
- Dans une commune de plus de 50.000 habitants, vous devez faire une déclaration à la mairie. Très prochainement, le seuil d’autorisation sera abaissé, pour permettre aux mairies de régler l’offre au niveau qu’elles souhaitent atteindre.
Les abattements vont être revus à la baisse, et les plafonds également sur les deux systèmes de Meublé au régime Micro.
Micro BIC meublé de courte durée : rappel : (CA Maxi : 82.800 € par an). 71 % abattement.
A ce stade, si votre projet d’investissement repose sur cette niche du meublé de courte durée, et sur cette fiscalité, abattement de 71 %, prenez un peu de temps pour faire le pas suivant, prenez toutes les infos sur l’environnement fiscal actuel, tous types de location prévus, et tous cadres légaux compris, et surtout, renseignez-vous sur les réformes en cours ou à prévoir.
Bonus supplémentaire :
Ne pas respecter ces règles peut vous diriger vers de graves problèmes : amende de 25.000 € par infraction, par exemple. Avec 2 appartements, ça fait 50.000 € !
Rappel :
Micro BIC meublé à l’année : (rappel : CA Maxi : 33.200 € par an). 50 % abattement.
Si vous dépassez ce seuil, soit 2.700 € par mois de recettes, vous ne pouvez plus être au micro BIC, et donc, n’avez plus l’abattement de 50 % sur vos recettes, pour calculer votre base imposable.
Pour info, 2.700 € mensuels, c’est l’équivalent de 2 ou 3 appartements.
On m’a demandé récemment si 48.000 € de loyers annuels permettaient cette fiscalité : la réponse est NON.
Pourquoi ?
Parce que cet abattement de 50 % va bientôt diminuer, pour arriver au taux de 30 %, comme le micro foncier. C’est déjà quasiment acté.
On ne peut mener un projet sur des règles actuelles dont les professionnels de la gestion de patrimoine savent qu’elles sont déjà obsolètes ou qu’elles vont disparaître très rapidement, alors qu’un investissement immobilier porte sur le long terme et au moins pour la durée de financement, sur 20 ou 25 ans.
Nouveauté : RSI pour le meublé !
Dans le projet de loi de finance de la sécurité sociale pour 2017 (PLFSS), on ainsi a ajouté un paramètre qui risque d’intéresser nombre d’investisseurs.
Lors du dernier séminaire, on a déjà vu plusieurs choses qui sont inévitablement dans les tuyaux, dont ce qui vient d’être voté, concernant les revenus tirés de l’immobilier.
Le RSI s’en mêle : vous dépassez 23.000 € de recettes annuelles, soit moins de 2.000 € par mois, vous devrez payer le RSI (environ 40 % sur les recettes, après un abattement forfaitaire). On voit donc ici que le principe des amortissements n’est pas pris en compte, c’est un vrai coup porté au système du meublé au réel (surtout meublé de tourisme), et ce n’est pas le dernier.
Voilà donc pour les bonnes nouvelles.
Aujourd’hui, vous pensez au meublé de tourisme, alors, que devez-vous faire ?
Vous devez absolument prévoir que cette niche fiscale va exploser, que ce marché qui ne correspond en rien à ce que veut encourager l’état : loger les familles. Donc, vous devez avoir une solution de repli.
Foncer sur ce marché, sans option de sortie est donc particulièrement dangereux pour vous et votre famille.
Alors, ne vous enfermez pas dans une solution non pérenne, sans connaître les autres possibilités, et l’impact du changement d’option imposé, subi, ou mal anticipé !
Plus que jamais, formez-vous, et pas seulement sur cette niche, apprenez à investir intelligemment, à prévoir les évolutions réglementaires, fiscales, légales…
A ce stade, plusieurs questions restent donc en suspens :
- quel sera le seuil de déclenchement définitif ?
- quelle sera l’assiette de cotisation ?
- l’abattement du micro BIC sera-t-il appliqué ou ignoré pour le calcul de l’assiette ?
- le régime réel permettant la déduction des charges et les amortissements, modifiera-t-il le calcul de l’assiette,
- les amortissements seront-ils déduits ou réintégrés pour le calcul de l’assiette ?
- Le décret d’application sera-t-il publié ? (pour info, d’après la Ministre de la santé, le régime santé est presque à l’équilibre en 2016, donc, il n’y a pas d’urgence si on la croit, mais j’en doute). Cela dit, les lobbyistes font leur boulot, et un camp gagnera, avant, ou après les élections ?… C’est une question à laquelle je ne répondrais pas avec certitude..
- Le Conseil Constitutionnel validera-t-il la rédaction de la loi ? Rien n’est certain. Quand on veut faire une loi qui n’est pas appliquée, on la vote, et on fait en sorte qu’elle ne tienne pas la route juridiquement, et éventuellement, qu’elle soit retoquée par d’autres instances… Ce ne serait pas la première fois sous cette présidence… Voir la tranche à 75 % pour les très très riches …
On retarde, ou on reporte sine die le projet… Et oui, c’est comme ça que se gère un pays, en tout cas, la France, malheureusement !
Mais une chose est sûre, le RSI sera appliqué sur les revenus issus du meublé !
Voir le site des impôts sur la location de meublé
Bientôt, d’autres articles :
- Les solutions packagées, avec l’immobilier de défiscalisation, savoir décrypter et surtout contrôler les démonstrations mathématiques du vendeur.
- Le découpe d’appartements, colocation : précautions, autorisations, et règles à respecter.
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Je suis bailleur d’un meublé, j’ai fait un bail d’un an avec un locataire qui n’est resté que 4 mois complets et j’ai loué sur abritel 14 jours
Comment je dois remplir ma feuille d’imposition
et est ce que l’on va m’adresser la taxe d’inoccupation
Bonjour,
Si vous êtes au réel, il n’y a qu’une seule source de revenu : la location meublé.
Pour la taxe d’inoccupation, (THLV = Taxe d’habtitation sur les logements vacants) elle est facturée après 2 vacances successives au 1er Janvier.
Bonne journée
Laurent
Il faut se former, c’est en tous cas une belle niche qui peut vous éviter bien des soucis d’impayés… Si elle est bien pratiquée comme tu l’indiques !
Le plafond du micro BIC doit être relevé à 70.000 euro, à voir si cela va inclure le meublé de tourisme
Ensuite le RSI est voué à disparaitre, donc quel est celui qui est le plus vrai que l’autre ?
Bonjour Yves,
Oui, les plafonds doivent remonter sérieusement. La question, effectivement, concerne leur augmentation également pour le meublé. la logique, bien qu’allant contre les volontés politiques sur le meublé de tourisme, est que ça suive.
Pour le RSI :
– le système actuel a remplacé celui qui obligeait à cotiser auprès de 3 organismes distincts.
– le système futur fera disparaître le système actuel, ou tout au moins, changera son nom. Les taux de cotisations évolueront dans le mauvais sens (puisque l’objectif annoncé est d’avoir des taux de cotisations qui rejoignent ceux des salaires.
Donc, si ce n’est le RSI, ce seront les chargements sociaux des revenus , quel que soit le futur nouveau nom de l’organisme 🙂
Laurent
investissement locatif intelligent
Bonjour. Je te remercie pour toutes ces informations qui me seront certainement très utiles. Je suis actuellement à la recherche d’une nouvelle maison et je me demandais si je devais louer meublé ou pas.
Bonjour,
Ce type d’investissement m’intéresse beaucoup ! Il y a pas mal d’avantages, je trouve. Concernant la location, j’ai entendu dire qu’il va falloir déclarer son bien dorénavant, est-ce que c’est vrai ? L’obtention d’un permis de louer est-elle obligatoire ?
Je réponds aux deux questions ici :
le meublé est par essence une activité commerciale.
Le meublé de courte durée va entraîner un chargement RSI, à partir d’un seuil de chiffre d’affaires fixé pour le moment à 23.000 € annuels.
Ce mode de location nécessite de respecter certaines règles :
déclaration en mairie,
autorisation de la mairie, selon la taille de la ville.
Déclaration et classement en niveau de qualité 1 à 5 étoiles, par un organisme habilité…
En cas d’appartement : autorisation de la copropriété.
Faire ce genre de location sans respecter ces règles de base, c’est jouer vraiment à la roulette russe. Et plus on joue, plus on perd.
Amende : 25.000 € si location en meublé de tourisme sans aurotisation mairie alors qu’elle est obligatoire dans la commune en question, par exemple.
Bonne journée.
Lire cet article pour comprendre le principe : https://www.investissement-locatif-intelligent.com/location-meublee/
Laurent
investissement locatif intelligent