Location de Meublé : Eden des investisseurs ?

Bien souvent, on présente la location de meublé comme un eden, le Paradis des investisseurs, avec son catalogue de montages avantageux : EHPAD, Censi Bouvard, résidence de tourisme, résidences étudiantes… Il vaut mieux se renseigner avant de signer, connaître les règles est primordial avant d’investir !

Fiscalité de la location de meublé : Avantages et inconvénients.

LMP – LMNP : explications – y voir plus clair sur ces deux formes de location de meublé

location de meublé : quelle fiscalité ?

Avantage fiscal : Souvent, on me questionne sur l’avantage (fiscal bien sûr !!) qu’il existe à faire de la location de meublé.

La location de meublé est une activité commerciale qui peut bénéficier d’abattements spécifiques sur les recettes. Sur ce qui reste (50 % ou 71 % des recettes), on paiera l’impôt et la CSG-CRDS.

Point important : Une vraie location de meublé, c’est souvent ce qu’on appelle un “gîte” pour les locations de vacances. La Loi ALUR qui est actuellement retravaillée prévoit les critères qui font qu’on est effectivement dans la “Location de Meublé”.

Cela veut dire qu’il y a les meubles, bien évidemment, mais aussi l’électroménager, la Télé, la Vaisselle…Le service des impôts peut donc décider que votre appartement dans lequel vous avez mis un lit, un bureau et une table avec 2 chaises ne répond pas vraiment au cahier des charges, et il peut requalifier le bail en location nue. Le risque est faible, mais il existe. Une dénonciation d’un voisin, d’un ancien locataire avec qui vous avez eu des soucis… et… Adieu l’abattement !

Il pourra en être de même si votre locataire décide de vous planter sur le paiement du loyer, il fera valoir que le meublé n’en est pas un, qu’il s’agit d’une location nue dans laquelle vous avez mis à sa disposition des meubles, et vous serez marron de tous les côtés.

Voilà pour les généralités et les règles de prudence..

Pour comprendre les deux types de fiscalité et donc l’imposition de revenus fonciers, et l’imposition de revenus de location de meublé.

Location “nue” et location de meublé : les différences.

Il existe ensuite deux types de location de meublé : Voir les détails (dans un nouvel onglet)

LMP : Location de Meublé Professionnel (généralement une SARL exploite l’activité de location de meublés)
LMNP : Location de Meublé Non Professionnel. Valable pour un particulier. Fiscalité du Micro BIC

A quel type de bien se prête la location de meublé dans certains cadres fiscaux (Censi-Bouvard, par exemple) ?

les EHPAD (Résidences médicalisées qui présentent un autre avantage fiscal la valeur du bien en EHPAD n’est pas sujette à l’ISF Impôt de solidarité sur la Fortune).
les Résidences de tourisme (villages autour d’un golf, résidences de montagne, ou près des plages)
la résidence étudiants
les chambres dans des résidences qu’on appelle “Hotel-Bureau”. Type chambre avec Kitchenette dans les grandes villes.

Intérêt de la location de meublé ou de la location nue ?

On dit que cette fiscalité du meublé est avantageuse. Oui, si on n’a pas de crédit sur le bien qui permettrait de déduire les intérêts d’emprunt, les taxes, assurances … des revenus fonciers.

Autre avantage : Un locataire de meublé est censé avoir un autre domicile, et donc, s’il ne paye pas, on peut l’expulser plus facilement.

C’est une belle théorie. Car si votre locataire habite cette location de meublé, et qu’il s’agit de son domicile fiscal, c’est quasiment aussi sûr pour lui qu’une location nue.

Petit avis personnel : La Location de Meublé est ce qu’on appelle une niche fiscale.

Pourquoi le propriétaire bénéficierait-il d’un abattement de 50 % sur ces revenus, et pas l’ouvrier qui travaille toute la semaine sur son salaire ?

Le taux d’abattement de 50 % était de 71 %.

Si on compare ce taux avec celui du micro foncier (30 %), il est tout à fait logique de le ramener à ce niveau là.

Et l’avantage fond alors comme neige au soleil.

Cet abattement est censé correspondre aux frais de l’exploitant du meublé : Electricité, eau, taxes, assurances, usure des meubles, de l’équipement électroménager, de la HIFI, Vidéo… Mais il n’y a aucune raison que cet abattement reste à 50 %. Après tout, si ce 30 % ne suffit plus à maintenir une rentabilité suffisante, les propriétaires lâcheront cette fiscalité, et mettront en location “nue” !