Imposition des revenus fonciers : je devrais dire “revenus de l’immobilier” !

L’imposition des revenus fonciers est compliquée, car on peut louer de 2 manières : location “nue”, et location meublée.

Il existe dans les deux cas des niches, et souvent, on ne fait que parler des avantages fiscaux de l’une ou l’autre des options, sans voir plus large : comment louer, à qui, comment financer, sur quelle durée, quelle sera la rentabilité brute, nette … Voyons d’abord les différentes solutions qu’il existe dans la location, et donc, les différentes sortes d’imposition des revenus fonciers.

Location “nue” non meublée

Location de Meublé + Focus LMP – LMNP

Meublé : les règles du Micro-BIC

Déficits : comment les déduire, les reporter…

Il existe deux types d’imposition sur les revenus locatifs :

• la location nue :                      catégorie des revenus fonciers
• la location meublée :           catégorie des revenus commerciaux

La “location nue” – non meublée : imposition des revenus fonciers

On parlera bien ici d’imposition des revenus fonciers (c’est-à-dire issus de la pierre) qui sont intégralement réintégrés dans l’assiette de l’impôt sur le revenu comprenant entre autres les revenus professionnels et sont soumis à l’IRPP (impôt sur le revenu des Personnes Physiques), selon deux méthodes :

• Imposition des revenus fonciers :

  au régime réel :

Après déduction des charges liées au bien loué (intérêts d’emprunts, travaux d’entretien, assurances du bien ou sur les loyers impayés, impôts fonciers…) Ces revenus sont des revenus fonciers au réel. (l’imposition des revenus fonciers au régime réel est obligatoire dès que l’on dépasse les 15.000 € de loyers par an.

• Imposition des revenus fonciers :

  au Micro-foncier (Forfait) :

Au lieu de calculer le revenu foncier en déduisant les charges réelles de ses recettes locatives, on va appliquer un abattement forfaitaire sur les loyers bruts. Cet abattement au micro-foncier est de 30 %. Pour pouvoir choisir cette option, on doit percevoir moins de 15.000 € de loyers annuels. Pour que ce soit intéressant, il faut avoir peu de charges au réel (pas d’emprunt, par exemple, ou être en fin de crédit). ATTENTION ; le choix du Micro foncier est fait irrévocablement pour une durée de 3 années. On ne peut pas faire un an au réel puis un an au micro foncier, puis de nouveau un an au réel.

  Fiscalité de la location nue – Deux possibilités :

Régime Micro Foncier :                     Voir les conditions

Régime d’Imposition au réel :        Voir les conditions

La “location meublée” : Imposition des revenus fonciers commerciaux !

Il ne s’agira pas d’imposition des revenus fonciers, mais des revenus d’une activité commerciale (prestation de service). Ce ne sont pas des revenus issus de la pierre, mais d’une activité de service. Donc, ce ne sera pas une imposition des revenus fonciers, mais des revenus de l’exercice de cette activité commerciale. En effet, on offre un service : hébergement + équipement (vaisselle, meubles, électroménager…). C’est une prestation de service, et donc, une activité commerciale.

Location de Meublé – Deux possibilités :

On ne parle pas ici d’imposition des revenus fonciers, mais de l’imposition des revenus commerciaux. C’est vraiment important, car il n’y a pas de transparence fiscale, c’est-à-dire qu’un déficit d’un côté ne sera pas compensé par un “bénéfice” de l’autre.

• LMP :   Location Meublée Professionnelle.                 Voir Détail des conditions LMP
• LMNP : Location Meublée Non Professionnelle.     Voir Détail des conditions LMNP

Voir le site impots.gouv.fr

• Location en Meublé Professionnelle (LMP) : 3 critères cumulatifs pour être en LMP :
  • Immatriculation au Registre du Commerce
  • Le montant des recettes annuelles dépasse les 23.000 €
  • Le montant des recettes annuelles dépasse la totalité des revenus catégoriels d’activité du foyer fiscal (salaires, pensions, retraites, BNC, BIC…)
• Location en Meublé Non Professionnelle : LMNP dès qu’un critère du LMP manque.

Le Micro-BIC : qu’est-ce que c’est ?

Les revenus en location meublée subissent un abattement forfaitaire : 50 % ou 71 % selon le type de location : Ce qui reste (50 % ou 29 %) sont intégralement ajoutés aux revenus professionnels et sujets à l’imposition sur le revenu et prélèvements sociaux.

• Les 50 % d’abattement concernent les logements loués en meublé qui constituent le domicile habituel du locataire.
• Les 71 % d’abattement concernent les logements de type gîte rural, meublés de tourisme (locations de vacances) ainsi que les chambres d’hôtes.

Dans les deux cas, les revenus entraîneront des suppléments d’impôts, au minimum à votre taux marginal d’imposition. C’est à dire au taux le plus élevé auquel votre revenu est taxé. Si vous êtes dans la tranche à 30 %, 1 € de revenu supplémentaire est taxé à 30 %, c’est ça le taux marginal d’imposition (TMI).

Le choix meublé / non meublé n’est pas toujours évident. On peut croire que 71 % d’abattement sont énormes, et que rien que pour cela, il faut foncer sur la solution du meublé.

voir l’article : La location de Meublé : Eden des investisseurs ?

En complément, pour comprendre et optimiser votre imposition des revenus fonciers :

CREDIT IN FINE : Voir le schéma financier.

Crédit fine : une opération intéressante

 Une méthode pour diminuer l’imposition des revenus fonciers, à étudier de près.