L’immobilier protège du chômage : l’amalgame en or pour certains ?
Immobilier, chômage, retraite :
“investir dans l’immobilier nous protège contre le chômage, en plus de préparer notre retraite”.
C’est en tout cas ce qu’un client a récemment entendu, et il n’est pas le seul… Et oui, si en plus de nous protéger au niveau de la retraite, l’immobilier nous protégeait du chômage, ce serait parfait !
Mais qui peut avoir intérêt à nous dire ça ?
Bonus : décortiquons le discours du Vendeur en immobilier de défiscalisation !
Et si on commençait par la retraite ?
- cotisations trop faibles pour assumer les dépenses présentes en retraite
- Taux de cotisation trop faibles
- Taux de service trop élevé, en regard des cotisations
- Nombre et pourcentage de la population cotisant en baisse (chômage, natalité, et vieillissement de la population)
- Espérance de vie en hausse, donc, durée de service (pendant laquelle on verse la retraite) plus longue
Et maintenant le chômage ?
- Des carrières en dents de scie, la fin de l’employeur unique
- Précarisation des contrats
- Cotisations trop faibles pour assumer les prestations chômage
- Unedic en déficit
- Perte de revenu entre activité et chômage
1°) La retraite
On est d’accord, pour compenser les pertes de revenus déjà actées, et celles à venir, investir dans l’immobilier est un moyen de se constituer un “revenu de remplacement” supplémentaire.
On ne va pas enfoncer de portes ouvertes, mais en résumé :
- période d’activité, on profite de son salaire, et de sa capacité d’emprunt pour épargner ou investir en vue de sa retraite.
- Pendant cette phase, soit l’investissement nécessite un effort d’épargne, soit il est intégralement autofinancé.
D’abord : vous faire rêver avec des termes techniques ou qui améliorent votre vision de l’investissement, ou qui réduisent sa complexité :
-
Opération blanche
-
Effet de levier
-
Investir sans apport
1 : Opération blanche :
Effort d’épargne ou pas ? L’opération blanche dont on entend parler est assez souvent illusoire. La fiscalité, les charges de copro, la vacance, les impayés, et dégradations vont inévitablement venir entacher le prévisionnel qu’on se sera fixé, ou qu’un vendeur habile nous aura présenté.
2 : Effet de levier de l’immobilier :
On va passer les belles expressions comme l’effet de levier du crédit. Il est évident que si on emprunte, et que le locataire paye son loyer, on a un levier qui est financé par le locataire.
3 : L’immobilier sans apport, à votre portée :
Investir dans l’immobilier sans apport sera possible, sous certaines conditions, et selon le rendement, le mode de financement retenu (ou imposé par le banquier si vous ne savez pas lui exposer, voire lui imposer votre option), on aura à consentir un effort d’épargne mensuelle. Et c’est là que les choses peuvent se corser au cours de la vie professionnelle…
2°) : Le chômage : l’investissement nous en protège ?
Un très bon commercial peut vous expliquer qu’en achetant son appartement qui vous défiscalise, vous devrez le payer un prix dérisoire. En effet, le crédit va être payé en partie par le locataire, le crédit d’impôt, et éventuellement, un effort d’épargne dérisoire. Bref, votre investissement, s’il doit vous coûter un peu d’argent, ça ne dépassera pas 20 ou 25 % du prix d’achat.
Evidemment, un appartement à 100.000 €, pour seulement 100 ou 150 € mensuels d’effort d’épargne pendant seulement 15 ou 20 ans, ça peut être tentant !
Et là, on va d’abord s’intéresser à l’aspect chômage !
Comment le fait d’investir dans l’immobilier avec un effort d’épargne peut vous protéger du chômage ?
Comment avec une perte de revenu de 10 à 30 %, peut-on vous dire que l’immobilier va vous protéger financièrement ?
Et maintenant, on déchiffre, on décode, et on traduit…
L’immobilier vous protège du chômage : Quand vous êtes propriétaire de votre logement, que le crédit est terminé, le fait d’être au chômage sera effectivement moins inquiétant. Mais en phase de crédit, ça peut évidemment être catastrophique. Alors comment peut-on dire que votre investissement vous protège ? C’est là qu’on trouve toute l’astuce…
La solution pour vous ? C’est simple le dédoublement du loyer…
On reprend la démonstration du commercial :
Crédit payé partiellement par :
- le loyer de votre locataire,
- crédit d’impôt
- épargne mensuelle
Et surtout, vous recevez votre premier chèque de loyer dès la signature chez le notaire.
“Et franchement, ça, ça peut vous aider si vous vous retrouvez au chômage”.
Maintenant, les vrais chiffres :
Crédit payé partiellement par :
- le loyer versé par le locataire,
- le crédit d’impôt qui va s’arrêter dans 9 ou 12 ans, généralement
- votre épargne mensuelle (environ 150 €)
Et surtout, vous recevez votre premier chèque de loyer dès la signature chez le notaire.
Oui, et ce chèque, vous allez le porter à la banque pour payer le crédit.
Commentaire :
Et oui, l’un des deux loyers dont on vous a parlé pour vous protéger du chômage vient de disparaître.
Cette démonstration, je l’ai vue, et plusieurs de mes clients l’ont entendue, j’ai même vu des études de projets d’investissement où cette explication est indiquée.
“En cas de perte d’emploi, votre loyer sera un complément de revenu bienvenu…” Oui, quand le crédit est terminé, ce qui n’arrivera pas pendant environ 20 ans, au minimum…
Comme partout, et comme toujours, on a parlé au client de ce qu’il voulait entendre :
- baisse d’impôts,
- sécurité : retraite chômage,
Pour cela, certains vont loin, et dans l’élan qu’ils ont su enclencher, vous avez perdu de vue que le loyer ne pourrait pas servir au paiement du crédit, et à compléter votre revenu. Pourtant, on vous a très nettement laissé entendre cela.
Vous n’êtes donc pas rentier dès la signature chez le notaire, vous recevez bien votre chèque de loyer qui est déjà consommé, et vous allez effectivement devoir abonder pour financer ce crédit, chaque mois, pendant 15, 20, 25 ans….
Et, en achetant 2 ou 3 biens, selon le même mode de financement, vous n’allez pas améliorer votre protection contre le chômage, vous allez uniquement augmenter votre effort d’épargne contraint…
Si vous avez entendu ce discours, passez votre chemin très rapidement, prenez vos décisions vous-mêmes, devenez un technicien de votre investissement, et prenez vous-même votre avenir en mains, car oui, l’immobilier est un incroyable levier d’enrichissement, de développement de patrimoine, d’augmentation de vos revenus futurs, et par la suite, une vraie possibilité pour créer un patrimoine de transmission.
Mais pour réussir dans cette entreprise, apprenez à investir, et à calculer vos investissements comme ils seront, et non comme on veut vous faire croire qu’ils seront.
la connaissance permet de voir l’invisible, l’envers du décors. Encore une fois le mirage aux alouettes est démontré.
Merci Laurent pour ce décryptage.
Pour être franc, j’ai cliqué sur ta question, car le titre m’a interpellé. Je me demandais comment l’immobilier pouvait protéger du chômage. En tout cas, je te remercie pour ces précisions.